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1. 대지에 건축법상 등의 도로 연결하기
내 땅에 건축물 짓는데 왜 도로와 연결되어야 건축할 수 있도록 되어 있는가?
건축법은 건축물의 이용자로 하여금 교통상·피난상·방화상·위생상 안전한 상태를 유지·보존케 하기 위하여 건축물의 대지와 도로와의 관계를 특별히 규제하여 도로에 접하지 아니하는 토지에는 건축물을 건축하는 행위를 허용하지 않기 위해 건축물 대지의 접도 의무를 규정하고 있다. 따라서 도시지역 및 비도시지역 중 읍·동 지역은 일부 예외사유를 제외하고는 건축법상 도로에 접하여야만 건축물을 건축할 수 있다.
또한 비도시·면지역의 경우에도 대지로의 현질변경을 통해 건물을 건축하고자 하는 경우에는 개발규모에 따라 폭 4m 이상의 도로에 접하여야만 개발행위허가가 가능하다. 이처럼 도시지역은 물론이고 비도시지역의 경우에도 도로의 확보 여부는 개발의 성공 여부를 갈음하는 중요한 분수령이 되고 있다.
그러나 건축법, 도로법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률, 사도법, 농어촌도로 정비법, 농어촌정비법 등은 각 법의 제정목적에 따라 도로의 정의를 달리하고 있고, 이를 체계적으로 알기 쉽게 설명한 자료들도 많지 않아, 토지소유자 입장에서는 내 토지가 맹지인지, 맹지라면 어떻게 도로를 연결할 수 있는지에 대해 개인적으로 판단하기에는 어려움이 있다.
“토지 투자자로서 본인의 토지(대지)의 가치를 평가하려면, ➀ (본인의) 대지에 접한 도로가 있는지 ➁ (있다면) 건축법의 도로기준에 맞는지 ➂ 건축법의 도로로 지정되었는지 ➃ (미 지정이면) 소유자의 동의를 얻어서 지정해야 한다.
➄ 여기서 문제가 되는 것은 분명히 건축법의 도로로 지정된 것인데, 지정된 근거가 도로관리대장에 없다고 하면서, 지금 허가신청자에게 현황도로 소유자의 동의서를 받아오라고 할 때에 우리는 어떻게 할 것인가? 이다. 각 법률에서 정의하는 도로의 개념정의를 통해 맹지와 대지를 구별해야 한다.
따라서 맹지와 대지를 구별하고, 맹지인 경우 건축법의 규정을 이용하거나 개발행위허가 또는 민간사업자로서 진행하는 도시계획시설사업으로 도로를 개설하거나 도로법상 도로에 연결하는 구체적인 방법을 찾아야 한다.
또한, 우리가 토지를 매입하거나 토지 가치를 평가하게 되면, 진입로가 있는지 먼저 살펴보게 된다.
그런데 진입로의 현황은 누구나 다닐 수 있는 공도인 것 같은데, 막상 건축허가를 신청하면 그 진입로 소유자의 사용승낙을 받아오라고 요구할 수 있다.
우리가 흔히 알고 있는 현황도로란 ‘현재 토지의 이용 상황이 도로인 토지를 말하는데, 건축허가에서 현황도로의 정의는 하나가 아니라, 지적법, 국토계획법, 건축법, 산지관리법 등에 따라 조금씩 다르다. 특히 이 현황도로를 이용한 건축허가에서 지자체마다 그리고 담당자마다 다르게 해석하고 있어, 허가신청자는 고통을 받을 수밖에 없다.
2. 각 법률에서 정의하는 도로의 정의
건축법
[시행 2023. 6. 11.] [법률 제18935호, 2022. 6. 10., 일부개정]
제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
11. “도로”란 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로(지형적으로 자동차 통행이 불가능한 경우와 막다른 도로의 경우에는 대통령령으로 정하는 구조와 너비의 도로)로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 도로나 그 예정도로를 말한다.
가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「도로법」, 「사도법」, 그 밖의 관계 법령에 따라 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로
나. 건축허가 또는 신고 시에 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사ㆍ특별자치도지사(이하 “시ㆍ도지사”라 한다) 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 위치를 지정하여 공고한 도로
공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령 ( 약칭: 공간정보관리법 시행령 )
[시행 2023. 6. 11.] [대통령령 제33525호, 2023. 6. 9., 일부개정]
제58조(지목의 구분) 법 제67조제1항에 따른 지목의 구분은 다음 각 호의 기준에 따른다. <개정 2020. 6. 9.>
14. 도로
다음 각 목의 토지. 다만, 아파트ㆍ공장 등 단일 용도의 일정한 단지 안에 설치된 통로 등은 제외한다.
가. 일반 공중(公衆)의 교통 운수를 위하여 보행이나 차량운행에 필요한 일정한 설비 또는 형태를 갖추어 이용되는 토지
나. 「도로법」 등 관계 법령에 따라 도로로 개설된 토지
다. 고속도로의 휴게소 부지
라. 2필지 이상에 진입하는 통로로 이용되는 토지
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 ( 약칭: 국토계획법 )
[시행 2023. 6. 28.] [법률 제19117호, 2022. 12. 27., 타법개정]
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2011. 4. 14., 2012. 12. 18., 2015. 1. 6., 2017. 4. 18., 2017. 12. 26., 2021. 1. 12.>
6. “기반시설”이란 다음 각 목의 시설로서 대통령령으로 정하는 시설을 말한다.
가. 도로ㆍ철도ㆍ항만ㆍ공항ㆍ주차장 등 교통시설
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 ( 약칭: 국토계획법 시행령 )
[시행 2023. 7. 18.] [대통령령 제33637호, 2023. 7. 18., 일부개정]
제2조(기반시설) ①「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 “법”이라 한다) 제2조제6호 각 목 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 시설”이란 다음 각 호의 시설(당해 시설 그 자체의 기능발휘와 이용을 위하여 필요한 부대시설 및 편익시설을 포함한다)을 말한다. <개정 2005. 9. 8., 2008. 5. 26., 2009. 11. 2., 2013. 6. 11., 2016. 2. 11., 2018. 11. 13., 2019. 12. 31.>
1. 교통시설 : 도로ㆍ철도ㆍ항만ㆍ공항ㆍ주차장ㆍ자동차정류장ㆍ궤도ㆍ차량 검사 및 면허시설
7. “도시ㆍ군계획시설”이란 기반시설 중 도시ㆍ군관리계획으로 결정된 시설을 말한다.
13. “공공시설”이란 도로ㆍ공원ㆍ철도ㆍ수도, 그 밖에 대통령령으로 정하는 공공용 시설을 말한다.
도시ㆍ군계획시설의 결정ㆍ구조 및 설치기준에 관한 규칙 ( 약칭: 도시계획시설규칙 )
[시행 2023. 8. 1.] [국토교통부령 제1239호, 2023. 8. 1., 일부개정]
제9조(도로의 구분) 도로는 다음 각호와 같이 구분한다. <개정 2004. 12. 3., 2005. 10. 7., 2010. 10. 14., 2012. 6. 28., 2012. 10. 31., 2019. 8. 7., 2021. 2. 24.>
1. 사용 및 형태별 구분
가. 일반도로 : 폭 4미터 이상의 도로로서 통상의 교통소통을 위하여 설치되는 도로
나. 자동차전용도로 : 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ시 또는 군(이하 “시ㆍ군”이라 한다)내 주요지역간이나 시ㆍ군 상호간에 발생하는 대량교통량을 처리하기 위한 도로로서 자동차만 통행할 수 있도록 하기 위하여 설치하는 도로
다. 보행자전용도로 : 폭 1.5미터 이상의 도로로서 보행자의 안전하고 편리한 통행을 위하여 설치하는 도로
라. 보행자우선도로: 폭 20미터 미만의 도로로서 보행자와 차량이 혼합하여 이용하되 보행자의 안전과 편의를 우선적으로 고려하여 설치하는 도로
마. 자전거전용도로 : 하나의 차로를 기준으로 폭 1.5미터(지역 상황 등에 따라 부득이하다고 인정되는 경우에는 1.2미터) 이상의 도로로서 자전거의 통행을 위하여 설치하는 도로
바. 고가도로 : 시ㆍ군내 주요지역을 연결하거나 시ㆍ군 상호간을 연결하는 도로로서 지상교통의 원활한 소통을 위하여 공중에 설치하는 도로
사. 지하도로 : 시ㆍ군내 주요지역을 연결하거나 시ㆍ군 상호간을 연결하는 도로로서 지상교통의 원활한 소통을 위하여 지하에 설치하는 도로(도로ㆍ광장 등의 지하에 설치된 지하공공보도시설을 포함한다). 다만, 입체교차를 목적으로 지하에 도로를 설치하는 경우를 제외한다.
2. 규모별 구분
가. 광로
(1) 1류 : 폭 70미터 이상인 도로
(2) 2류 : 폭 50미터 이상 70미터 미만인 도로
(3) 3류 : 폭 40미터 이상 50미터 미만인 도로
나. 대로
(1) 1류 : 폭 35미터 이상 40미터 미만인 도로
(2) 2류 : 폭 30미터 이상 35미터 미만인 도로
(3) 3류 : 폭 25미터 이상 30미터 미만인 도로
다. 중로
(1) 1류 : 폭 20미터 이상 25미터 미만인 도로
(2) 2류 : 폭 15미터 이상 20미터 미만인 도로
(3) 3류 : 폭 12미터 이상 15미터 미만인 도로
라. 소로
(1) 1류 : 폭 10미터 이상 12미터 미만인 도로
(2) 2류 : 폭 8미터 이상 10미터 미만인 도로
(3) 3류 : 폭 8미터 미만인 도로
3. 기능별 구분
가. 주간선도로 : 시ㆍ군내 주요지역을 연결하거나 시ㆍ군 상호간을 연결하여 대량통과교통을 처리하는 도로로서 시ㆍ군의 골격을 형성하는 도로
나. 보조간선도로 : 주간선도로를 집산도로 또는 주요 교통발생원과 연결하여 시ㆍ군 교통이 모였다 흩어지도록 하는 도로로서 근린주거구역의 외곽을 형성하는 도로
다. 집산도로(集散道路) : 근린주거구역의 교통을 보조간선도로에 연결하여 근린주거구역내 교통이 모였다 흩어지도록 하는 도로로서 근린주거구역의 내부를 구획하는 도로
라. 국지도로 : 가구(가구 : 도로로 둘러싸인 일단의 지역을 말한다. 이하 같다)를 구획하는 도로
마. 특수도로 : 보행자전용도로ㆍ자전거전용도로 등 자동차 외의 교통에 전용되는 도로
주차장법
[시행 2022. 6. 8.] [법률 제18562호, 2021. 12. 7., 일부개정]
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2011. 6. 8., 2012. 1. 17., 2016. 1. 19.>
4. “도로”란 「건축법」 제2조제1항제11호에 따른 도로로서 자동차가 통행할 수 있는 도로를 말한다.
도로법
[시행 2023. 6. 28.] [법률 제19117호, 2022. 12. 27., 타법개정]
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “도로”란 차도, 보도(步道), 자전거도로, 측도(側道), 터널, 교량, 육교 등 대통령령으로 정하는 시설로 구성된 것으로서 제10조에 열거된 것을 말하며, 도로의 부속물을 포함한다.
제10조(도로의 종류와 등급) 도로의 종류는 다음 각 호와 같고, 그 등급은 다음 각 호에 열거한 순서와 같다.
1. 고속국도(고속국도의 지선 포함)
2. 일반국도(일반국도의 지선 포함)
3. 특별시도(特別市道)ㆍ광역시도(廣域市道)
4. 지방도
5. 시도
6. 군도
7. 구도
사도법
[시행 2019. 1. 19.] [법률 제16001호, 2018. 12. 18., 일부개정]
2조(정의) 이 법에서 “사도”란 다음 각 호의 도로가 아닌 것으로서 그 도로에 연결되는 길을 말한다. 다만, 제3호 및 제4호의 도로는 「도로법」 제50조에 따라 시도(市道) 또는 군도(郡道) 이상에 적용되는 도로 구조를 갖춘 도로에 한정한다. <개정 2014. 1. 14.>
1. 「도로법」 제2조제1호에 따른 도로
2. 「도로법」의 준용을 받는 도로
3. 「농어촌도로 정비법」 제2조제1항에 따른 농어촌도로
4. 「농어촌정비법」에 따라 설치된 도로
[전문개정 2012. 12. 18.]
농어촌도로 정비법 ( 약칭: 농어촌도로법 )
[시행 2023. 6. 28.] [법률 제19117호, 2022. 12. 27., 타법개정]
제2조(농어촌도로의 정의) ① 이 법에서 “농어촌도로”란 「도로법」에 규정되지 아니한 도로(읍 또는 면 지역의 도로만 해당한다)로서 농어촌지역 주민의 교통 편익과 생산ㆍ유통활동 등에 공용(共用)되는 공로(公路) 중 제4조 및 제6조에 따라 고시된 도로를 말한다.
제4조(도로의 종류 및 시설기준 등) ① 이 법에서 도로는 면도(面道), 이도(里道) 및 농도(農道)로 구분한다.
② 제1항에 따른 도로의 종류별 기능은 다음 각 호와 같다. <개정 2014. 1. 14.>
1. 면도: 「도로법」 제10조제6호에 따른 군도(郡道) 및 그 상위 등급의 도로(이하 “군도 이상의 도로”라 한다)와 연결되는 읍ㆍ면 지역의 기간(基幹)도로
2. 이도: 군도 이상의 도로 및 면도와 갈라져 마을 간이나 주요 산업단지 등과 연결되는 도로
3. 농도: 경작지 등과 연결되어 농어민의 생산활동에 직접 공용되는 도로
농어촌도로의 구조ㆍ시설기준에 관한 규칙 ( 약칭: 농어촌도로기준규칙 )
[시행 2021. 9. 7.] [행정안전부령 제274호, 2021. 9. 7., 타법개정]
제2조 (정의) 이 규칙에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각 호와 같다. <개정 1995. 7. 28., 2010. 10. 14., 2015. 11. 16., 2021. 9. 7.>
1. “보도”라 함은 차량 및 자전거의 통행과 분리하여 보행자(소아 및 신체장애인용 의자차를 포함한다. 이하 같다)의 통행에 사용하기 위하여 연석ㆍ울타리ㆍ노면표시 기타 이와 유사한 공작물로 구별하여 설치되는 도로의 부분을 말한다.
4. “차도”라 함은 차량의 통행에 사용되는 도로의 부분(자전거도를 제외한다. 이하 같다)을 말하며 차선으로 구성한다.
농어촌정비법
[시행 2023. 7. 25.] [법률 제19571호, 2023. 7. 25., 타법개정]
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2011. 7. 14., 2012. 2. 17., 2015. 1. 6., 2015. 6. 22., 2019. 1. 15., 2020. 2. 11.>
1. “농어촌”이란 「농업ㆍ농촌 및 식품산업 기본법」 제3조제5호에 따른 농촌과 「수산업ㆍ어촌 발전 기본법」 제3조제6호에 따른 어촌을 말한다.
6. “농업생산기반시설”이란 농업생산기반 정비사업으로 설치되거나 그 밖에 농지 보전이나 농업 생산에 이용되는 저수지, 양수장(揚水場), 관정(管井: 우물) 등 지하수 이용시설, 배수장, 취입보(取入洑: 하천에서 관개용수를 수로에 끌어 들이기 위하여 만든 저수시설), 용수로, 배수로, 유지(溜池: 웅덩이), 도로(「농어촌도로 정비법」 제4조에 따른 농도(農道) 등 농로를 포함한다. 이하 같다), 방조제, 제방(堤防: 둑) 등의 시설물 및 그 부대시설과 농수산물의 생산ㆍ가공ㆍ저장ㆍ유통시설 등 영농시설을 말한다.
도로교통법
[시행 2023. 7. 4.] [법률 제19158호, 2023. 1. 3., 일부개정]
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2012. 3. 21., 2013. 3. 23., 2014. 1. 28., 2014. 11. 19., 2017. 3. 21., 2017. 7. 26., 2017. 10. 24., 2018. 3. 27., 2020. 5. 26., 2020. 6. 9., 2020. 12. 22., 2021. 10. 19., 2022. 1. 11.>
1. “도로”란 다음 각 목에 해당하는 곳을 말한다.
가. 「도로법」에 따른 도로
나. 「유료도로법」에 따른 유료도로
다. 「농어촌도로 정비법」에 따른 농어촌도로
라. 그 밖에 현실적으로 불특정 다수의 사람 또는 차마(車馬)가 통행할 수 있도록 공개된 장소로서 안전하고 원활한 교통을 확보할 필요가 있는 장소
산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률 ( 약칭: 산림자원법 )
[시행 2023. 6. 28.] [법률 제19415호, 2023. 5. 16., 타법개정]
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2008. 12. 31., 2012. 6. 1., 2014. 1. 14., 2019. 1. 8., 2020. 2. 18., 2020. 6. 9.>
1. “산림”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. 다만, 농지, 초지(草地), 주택지, 도로, 그 밖의 대통령령으로 정하는 토지에 있는 입목(立木)ㆍ대나무와 그 토지는 제외한다.
라. 산림의 경영 및 관리를 위하여 설치한 도로[이하 “임도(林道)”라 한다]
산지관리법
[시행 2021. 12. 16.] [법률 제18263호, 2021. 6. 15., 일부개정]
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2012. 2. 22., 2014. 6. 3., 2016. 12. 2., 2018. 3. 20., 2020. 2. 18.>
1. “산지”란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다. 다만, 주택지[주택지조성사업이 완료되어 지목이 대(垈)로 변경된 토지를 말한다] 및 대통령령으로 정하는 농지, 초지(草地), 도로, 그 밖의 토지는 제외한다.
마. 임도(林道), 작업로 등 산길
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 ( 약칭: 토지보상법 )
[시행 2023. 4. 18.] [법률 제19370호, 2023. 4. 18., 일부개정]
제4조(공익사업) 이 법에 따라 토지등을 취득하거나 사용할 수 있는 사업은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업이어야 한다. <개정 2014. 3. 18., 2015. 12. 29.>
2. 관계 법률에 따라 허가ㆍ인가ㆍ승인ㆍ지정 등을 받아 공익을 목적으로 시행하는 철도ㆍ도로ㆍ공항ㆍ항만ㆍ주차장ㆍ공영차고지ㆍ화물터미널ㆍ궤도(軌道)ㆍ하천ㆍ제방ㆍ댐ㆍ운하ㆍ수도ㆍ하수도ㆍ하수종말처리ㆍ폐수처리ㆍ사방(砂防)ㆍ방풍(防風)ㆍ방화(防火)ㆍ방조(防潮)ㆍ방수(防水)ㆍ저수지ㆍ용수로ㆍ배수로ㆍ석유비축ㆍ송유ㆍ폐기물처리ㆍ전기ㆍ전기통신ㆍ방송ㆍ가스 및 기상 관측에 관한 사업
민법
[시행 2023. 6. 28.] [법률 제19098호, 2022. 12. 27., 일부개정]
제218조(수도 등 시설권) ①토지소유자는 타인의 토지를 통과하지 아니하면 필요한 수도, 소수관, 까스관, 전선 등을 시설할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 경우에는 타인의 토지를 통과하여 이를 시설할 수 있다. 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여 이를 시설할 것이며 타토지의 소유자의 요청에 의하여 손해를 보상하여야 한다.
제219조(주위토지통행권) ①어느 토지와 공로사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다. 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 한다.
②전항의 통행권자는 통행지소유자의 손해를 보상하여야 한다.
제220조(분할, 일부양도와 주위통행권) ①분할로 인하여 공로에 통하지 못하는 토지가 있는 때에는 그 토지소유자는 공로에 출입하기 위하여 다른 분할자의 토지를 통행할 수 있다. 이 경우에는 보상의 의무가 없다.
②전항의 규정은 토지소유자가 그 토지의 일부를 양도한 경우에 준용한다.