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부동산 경매 물건 중 토지와 건물의 소유권 관계에서 법정지상권 성립 여부
1. 법정지상권
법정지상권은 경매에서 토지나 건물 중 한쪽만 매각 될 경우 지상의 건물이 토지의 이용권이 있는지를 따지는 문제로 아래의 성립요건을 충족하면 민법 366조에 의해 법정지상권이 건물소유자를 위해 성립하게 된다.
법정지상권이 성립되면 민법의 지상권 조항이 준용되며 건물 유지에 필요한 합리적인 범위 내라면 토지 사용이 제약 받게 된다. 따라서 토지입찰자의 경우 법정지상권 성립의 여지가 있는 물건이라면 철저한 조사와 대책 수립 후 입찰하여야 한다.
1) 법정지상권의 성립 요건
➀ 토지의 근저당 설정 시 건물 존재(근저당권자의 인식이 중요)
- 건물은 정착성, 외기 분단성, 용도성(계속사용 여부)이 있어야하며 일반적으로 벽과 지붕이 있고 건물의 기초가 토지에 고정되어 움직일 수 없으면 건물로 볼 수 있다. 흔히 볼 수 있는 비닐하우스, 컨테이너는 건물이 아니기 때문에 법정지상권이 성립하지 않는다. 건물로 볼 수 있으면, 공법상의 문제와 관계없이 미등기, 무허가건물도 법정지상권의 성립 대상이 된다.
➁ 근저당 설정 당시에 토지와 건물이 동일인 소유일 것
➂ 경매로 토지와 건물 소유자가 다르게 될 것
- 따라서 경매 물건 중에 토지와 건물이 같이 경매되고 일부의 건물만 매각제외 될 경우 그 일부 건물에 대한 지상권 성립여부만 따지면 된다.
2. 관습법상 법정지상권
토지와 건물이 동일한 소유자에 속하였다가 건물 또는 토지가 매각 기타의 원인으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 될 때 그 건물을 철거한다는 조건이 없는 이상 건물소유자는 토지소유자에 대하여 그 건물을 위한 관습상의 법정지상권을 취득한다.
➀ 철거 특약 없이 매매, 증여, 경매, 공매 시 성립
➁ 경매는 강제경매 시 적용
➂ 토지나 건물 매수인이 매각대금을 모두 완납한 때에 취득하였으나 바뀐 판례는 등기부상 가압류를 기준으로 소유자 동일성을 판단하고 있다. 또 선행 근저당이 경매로 같이 소멸할 경우 그 근저당을 기준으로 하는 것이 합리적이라고 판시하였다.
3. 법정지상권 관련 주요 판례
1) 토지와 건물이 동일하게 근저당이 설정되어 있는 상태에서 토지만 먼저 경매 시에는 지상의 건물은 법정지상권을 취득한다.
2) 토지만 근저당이 설정된 경우 법정지상권이 성립할 가능성이 있는 건물이 있었고 그 이후 구 건물을 철거 후 신축한 경우 신축건물의 법정지상권의 성립 범위는 구 건물을 기준으로 한다.
3) 건물이 미등기일 때 토지와 건물이 같이 매매되고 그 이후 대지에 근저당이 설정된 경우 지상 건물의 소유권은 민법상 여전히 전소유자의 것으로 보므로 소유자 동일성이 없어 경매 시 법정지상권은 성립하지 않는다.
4) 건물이 공유이고 토지는 공유자 중 한명의 단독 소유일 경우 토지가 경매될 때는 일부의 소유자 동일성이 건물 전체에 미쳐 법정지상권이 성립한다.
5) 토지가 공유일 경우 공유자 동의하에 건축된 공유자 중 1인의 단독소유 건물이 경매일 경우는 법정지상권은 성립하지 않는다. 다만 공유의 토지는 소유자 과반의 동의하에 사용, 수익되므로 타 지분권자가 토지 임대 등의 방법으로 건물의 철거를 막는다면 이에 응하여야한다.
6) 토지는 공유 형태이지만 실제적으로 공유자간에 분할하여 사용하고 있다면 구분소유적 공유관계로 되고 이러한 물건을 매각 받은 사람은 전 소유자들의 사용 상태를 승인하여야하고 이에 구속된다.
4. 입찰 전 조사 방법
법정지상권이 성립하는 물건은 매수인의 권리가 제한되므로 현장 확인과 철저한 자료조사가 필요하다.
1) 경매정보 확인 : 매각물건 중에 매각 제외되는 건물이 있다면 매각 제외되는 물건이 건물에 해당되는지를 먼저 사진자료 등을 보아 판단하고 현장에서 다시 확인한다. 또 매각 제외된 원인도 같이 확인한다.
2) 등기부, 건축물 대장 등의 공적 자료로 건물의 소유자를 파악하고 자료가 없을 경우 탐문활동으로 건물의 소유자를 확인한다. 여기서 주의할 점은 건물이 상속된 경우에는 등기부가 없거나 상속등기를 하지 않아도 소유자의 동일성을 갖추게 된다.
그리고 건물만 매각 시에는 입찰에 상당한 주의를 하여야 하는데 지상권이 성립하는 조건이 확실한 경우에만 입찰하여야 하고 종전에 토지가 경매된 사실이 있는 건물의 경우 특히 지상권 해지 여부를 확인하여야 한다.
3) 건축시기 확인도 중요한 부분이라, 건축 허가일자, 착공신고일자와 시기, 건축물 대장상 사용승인일, 항공사진, 건물등기부, 폐쇄 등기부의 공적 자료와 주변 거주 주민, 인근 중계업소 방문을 통해 건축시기를 탐문하여야한다. 또 채권자 특히 경매신청채권자의 경우 금융권이면 대출시 감정평가 여부를 확인하고 당시 건물 존재 여부를 문의하여야한다.
5. 매각 후 조치
1) 법정지상권이 성립하면 매수인은 지상 건물 사용에 필요한 범위에 한정하여 사용을 승낙하여야 하고 그 대가로 지료를 청구할 수 있는데 지상물이 없다는 전제 하에 산정한 금액의 통상 년 5-6% 해당금액을 받을 수 있으나 임대가 활발하지 않은 지역의 경우 더 낮아질 수도 있다.
2) 지료는 당사자 간의 협의가 우선이지만 응하지 않거나 이견이 있는 경우 지료청구소송을 한다. 판결이 있는 경우 외에는 사후의 소멸청구 가능성과 분쟁을 피하기 위해 등기를 하는 것이 좋다.
3) 지료를 2년분 연체 시 토지의 소유자는 지상권 해지를 통보하고 연체된 지료를 원인채권으로 하여 집행권원을 얻어 건물에 대해 강제경매신청이 가능하고 이때 건물철거, 토지반환 소송 등을 병행하기도 한다.
4) 법정지상권은 30년의 존속기간이 성립하는데 존속기간 만료 시 당사자 간에는 갱신청구의 의무나 권리는 없고 지상물매수청구권이 발생한다.
5) 법정지상권이 불성립할 경우에는 매수인은 건물 매수협의를 하거나 토지의 임대, 소송으로 건물철거, 토지반환, 철거 시까지의 부당이득 반환 청구를 할 수 있다. 이때 철거소송 전에 건물에 대한 가처분을 신청해 두면 추후에 건물경매 시 유리하게 작용한다.
- 참고로 건물만 매각인 물건의 토지 소유자의 건물철거를 위한 가처분은 인수.