다가구주택 2층에 집주인이 거주하고 1층을 임대해 준 경우, 1층에만 전세권을 설정한 경우 전세권자는 임대인이 보증금을 반환해 주지 않더라도 전세권으로 경매를 신청할 수 없다.

2023. 9. 21. 부동산 경매에서 전세권

 

전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 부동산의 용도에 따라 사용하거나 수익하며, 부동산 전부에 대해 후순위 권리자나 기타 채권자보다 전세금을 우선변제 받을 권리가 있는 용익 물권이라고 정의된다(민법 제303조).

전세권은 반드시 전세금을 지급하여야 하고 등기를 해야 한다. 즉 전세금을 지급하지 않는다는 특약을 정하면 전세권은 성립하지 않으며, 등기하지 않으면 효력이 발생하지 않는다. 단, 용익물권으로서의 전세권은 일반적으로 말하는 ‘전세’와는 다르다. 이는 월세를 지급하지 않는 임대차를 뜻한다.

 

예를 들어 ‘갑’이 전세보증금을 집주인인 ‘을’에게 지급하면서 전세권설정계약서를 작성하고 그 계약에 따라 부동산 등기부에 전세권설정등기를 하면 전세권이 되고, 임대차계약서만 작성하고 등기를 하지 않으면 임대차가 된다. 임대차는 월세의 지급 여부에 따라 전세와 월세로 나누어진다. 그러나 월세를 지급하기로 하여도 보증금을 담보하기 위해 전세권설정등기를 했다면 이는 전세권이 된다.

 

전세권는 전세권이 유지되는 기간 동안 부동산을 점유하여 사용하고 수익을 낼 수 있다. 또한 전세권이 만료되었는데도 전세권설정자(임대인)가 보증금을 반환해 주지 않을 경우에는 전세권의 목적이 되는 부동산을 별도의 소송 절차 없이 법원에 경매 신청할 수 있다. 그리고 자신 또는 제3자의 신청에 의해 경매가 진행될 경우 우선변제권이 인정된다.

 

전세권은 부동산의 일부에 대해서도 설정할 수 있다. 즉, 2층 건물의 다가구주택에서 2층에 집주인이 거주하고 1층을 임대해 준 경우, 1층에만 전세권을 설정할 수 있다. 이 경우 전세권자는 임대인이 보증금을 반환해 주지 않더라도 경매를 신청할 수 없다. 전세권의 효력이 2층에는 미치지 않으므로 건물 전체를 매각할 수도 없고, 1층과 2층이 등기상 분리되어 있지도 않기 때문에 1층만 매각할 수도 없기 때문이다.

 

따라서 건물 일부를 임대한 전세권자는 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우, 보증금반환청구소송을 통해 확정판결을 받아 강제경매를 신청할 수 있다.