부동산지식 천하통일 1000, 경매 분야 : 부동산 경매는 주택임대차보호법, 동법 시행령, 상가건물 임대차보호법, 동법 시행령, 경매의 기본법인 민사집행법만 알아아도 쉬운 경매는 모두 할 수 ..

◆ 부동산지식 천하통일 1000 ◆

부동산 경매는 주택임대차보호법, 동법 시행령, 상가건물 임대차보호법, 동법 시행령, 경매의 기본법인 민사집행법만 알아아도 쉬운 경매는 모두 할 수 있다. 오늘은 쉬운 경매를 하기 위해 필요한 상가건물 임대차보호법 시행령에서 경매를 하는데 필요한 내용에 대해서 알아 보자.

우선 상가건물을 낙찰 받기 위해서는 상가건물 임대차보호법의 보호를 받을 수 있는 임차인의 보증금 범위를 지역별(서울 기준으로 9억 원)로 알아야 한다. 그리고 낙찰대금에서 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 배당 받기 위해서는 세무서에서 확정일자를 받아야 한다. 그리고 대항력이 없는 임차인도 보호 받을 수 있는 최우선변제권의 보증금 보호범위에 대해서도 지역별로 알아야 한다.

 

상가건물 임대차보호법 시행령 ( 약칭: 상가임대차법 시행령 )

[시행 2023. 1. 1.] [대통령령 제33106호, 2022. 12. 20., 일부개정]

 

제2조(적용범위) ① 「상가건물 임대차보호법」(이하 “법”이라 한다) 제2조제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 보증금액”이란 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다. <개정 2008. 8. 21., 2010. 7. 21., 2013. 12. 30., 2018. 1. 26., 2019. 4. 2.>

 

1. 서울특별시 : 9억원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 6억9천만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억4천만원

4. 그 밖의 지역 : 3억7천만원

 

②법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.

 

③법 제2조제2항에서 “대통령령으로 정하는 비율”이라 함은 1분의 100을 말한다. <개정 2010. 7. 21.>

 

제3조(확정일자부 기재사항 등) ① 상가건물 임대차 계약증서 원본을 소지한 임차인은 법 제4조제1항에 따라 상가건물의 소재지 관할 세무서장에게 확정일자 부여를 신청할 수 있다. 다만, 「부가가치세법」 제8조제3항에 따라 사업자 단위 과세가 적용되는 사업자의 경우 해당 사업자의 본점 또는 주사무소 관할 세무서장에게 확정일자 부여를 신청할 수 있다.

 

② 확정일자는 제1항에 따라 확정일자 부여의 신청을 받은 세무서장(이하 “관할 세무서장”이라 한다)이 확정일자 번호, 확정일자 부여일 및 관할 세무서장을 상가건물 임대차 계약증서 원본에 표시하고 관인을 찍는 방법으로 부여한다.

 

③ 관할 세무서장은 임대차계약이 변경되거나 갱신된 경우 임차인의 신청에 따라 새로운 확정일자를 부여한다.

 

④ 관할 세무서장이 법 제4조제2항에 따라 작성하는 확정일자부에 기재하여야 할 사항은 다음 각 호와 같다.

 

1. 확정일자 번호

2. 확정일자 부여일

3. 임대인ㆍ임차인의 인적사항

 

가. 자연인인 경우: 성명, 주민등록번호(외국인은 외국인등록번호)

나. 법인인 경우: 법인명, 대표자 성명, 법인등록번호

다. 법인 아닌 단체인 경우: 단체명, 대표자 성명, 사업자등록번호ㆍ고유번호

 

4. 임차인의 상호 및 법 제3조제1항에 따른 사업자등록 번호

5. 상가건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적

6. 임대차기간

7. 보증금ㆍ차임

 

⑤ 제1항부터 제4항까지에서 규정한 사항 외에 확정일자 부여 사무에 관하여 필요한 사항은 법무부령으로 정한다.

[전문개정 2015. 11. 13.]

 

제3조의2(이해관계인의 범위) 법 제4조제3항에 따라 정보의 제공을 요청할 수 있는 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자(이하 “이해관계인”이라 한다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로 한다.

 

1. 해당 상가건물 임대차계약의 임대인ㆍ임차인

2. 해당 상가건물의 소유자

3. 해당 상가건물 또는 그 대지의 등기부에 기록된 권리자 중 법무부령으로 정하는 자

4. 법 제5조제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등

5. 제1호부터 제4호까지에서 규정한 자에 준하는 지위 또는 권리를 가지는 자로서 임대차 정보의 제공에 관하여 법원의 판결을 받은 자

[본조신설 2015. 11. 13.]

 

제3조의3(이해관계인 등이 요청할 수 있는 정보의 범위) ① 제3조의2제1호에 따른 임대차계약의 당사자는 관할 세무서장에게 다음 각 호의 사항이 기재된 서면의 열람 또는 교부를 요청할 수 있다.

 

1. 임대인ㆍ임차인의 인적사항(제3조제4항제3호에 따른 정보를 말한다. 다만, 주민등록번호 및 외국인등록번호의 경우에는 앞 6자리에 한정한다)

2. 상가건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적

3. 사업자등록 신청일

4. 보증금ㆍ차임 및 임대차기간

5. 확정일자 부여일

6. 임대차계약이 변경되거나 갱신된 경우에는 변경ㆍ갱신된 날짜, 새로운 확정일자 부여일, 변경된 보증금ㆍ차임 및 임대차기간

7. 그 밖에 법무부령으로 정하는 사항

 

② 임대차계약의 당사자가 아닌 이해관계인 또는 임대차계약을 체결하려는 자는 관할 세무서장에게 다음 각 호의 사항이 기재된 서면의 열람 또는 교부를 요청할 수 있다.

 

1. 상가건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적

2. 사업자등록 신청일

3. 보증금 및 차임, 임대차기간

4. 확정일자 부여일

5. 임대차계약이 변경되거나 갱신된 경우에는 변경ㆍ갱신된 날짜, 새로운 확정일자 부여일, 변경된 보증금ㆍ차임 및 임대차기간

6. 그 밖에 법무부령으로 정하는 사항

 

③ 제1항 및 제2항에서 규정한 사항 외에 임대차 정보의 제공 등에 필요한 사항은 법무부령으로 정한다.

[본조신설 2015. 11. 13.]

 

제4조(차임 등 증액청구의 기준) 법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다. <개정 2008. 8. 21., 2018. 1. 26.>

 

제5조(월차임 전환 시 산정률) ① 법 제12조제1호에서 “대통령령으로 정하는 비율”이란 연 1할2푼을 말한다.

 

② 법 제12조제2호에서 “대통령령으로 정하는 배수”란 4.5배를 말한다.

[전문개정 2013. 12. 30.]

 

제6조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. <개정 2008. 8. 21., 2010. 7. 21., 2013. 12. 30.>

 

1. 서울특별시 : 6천500만원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 5천500만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 3천8백만원

4. 그 밖의 지역 : 3천만원

 

제7조(우선변제를 받을 보증금의 범위 등) ①법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금중 일정액의 범위는 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. <개정 2008. 8. 21., 2010. 7. 21., 2013. 12. 30.>

 

1. 서울특별시 : 2천200만원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 1천900만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 1천300만원

4. 그 밖의 지역 : 1천만원

 

②임차인의 보증금중 일정액이 상가건물의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다. <개정 2013. 12. 30.>

 

③하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금중 일정액의 합산액이 상가건물의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금중 일정액으로 본다. <개정 2013. 12. 30.>