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260. 아파트, 주택 등의 경매물건에서 위장(가장)임차인을 색출하는 방법
가장임차인 또는 위장임차인이라 함은 실제로 임차인이 아니면서도 소액보증금 최우선순위 배당을 노리고 임차인의 외관을 형식적으로 갖춘 자나 실제로는 세대구성원의 일인이거나 가족이면서도 전입신고가 최우선순위로 되어 있음을 기화로, 대항력 있는 임차인인 양 행세하는 자를 통칭해서 일컫는 말이다.
경매실전에서 앞서의 사례 즉, 소액보증금 배당을 노리고 경매개시 일에 임박하여 전입신고를 해두는 위장임차인들은 채권자들과의 관계에서 배당문제가 특히 불거질 뿐, 낙찰자와의 관계에서는 특별한 문제가 없는 만큼, 이번 강의에서는 후자의 개념 즉, 실제로는 임차인이 아님에도 대항력 있는 임차인인 것처럼 행세하거나, 아니면 법원에서 대항력 있는 임차인으로 취급되어 경매가 진행되는 경우의 사례만 중점적으로 공부해 보자.
실전에서 위장임차인이 발생하는 경우는 두 가지이다. 채무자와의 공모에 의해서 적극적으로 위장임차인으로 행세하는 경우와 위장임차인으로 행세할 의도는 전혀 없지만, 임대차 관계를 확실히 조사하는 것이 불가능한 실무상 어쩔 수 없이 선순위 임차인으로 취급되는 경우이다. 양자는 선별의 방법이나 해결 방법 등이 판이하게 다르다. 먼저 채무자와 임차인이 공모한 적극적인 위장임차인일 경우의 해법으로, 실제로는 부부이거나 가족구성원 중의 일부임에도 전입신고가 최우선순위로 되어 있음을 이용하여 허위의 임대차계약서를 작성하고 법원에 권리신고를 하는 유형의 임차인이다.
대항력을 이용하여 낙찰자에게 보증금 반환을 요구하거나, 경매절차에서 대항력 있는 임차인의 존재가 공지되도록 해 최저가를 하염없이 떨어뜨린 뒤, 측근들 명의로 저가에 낙찰 받아 이득을 꾀하겠다는 의도를 가진 자들이다.
보통 부모와 자식 간의 관계 혹은 부부관계에 있는 자들이 위장임차인 중에 많고 간혹 형제자매의 관계에 있는 자들도 있다. 가족관계가 아님에도 어쩌다 전입신고가 되어 있음을 기화로 해서, 건물주와 짜고 허위로 계약서를 작성해 권리 신고하는 경우도 있는 만큼 위장임차인의 유형은 그야말로 다양하다.
대항력 있는 임차인이 위장임차인임을 밝혀낼 수만 있다면 별다른 경쟁 없이 적지 않은 수익을 창출해 낼 수 있다.
사실 위장임차인들이 채무자의 측근임을 감안할 때, 기왕에 살던 집이 경매로 넘어가 거리로 나앉게 된 마당에 최소한의 생존자금이라도 건져보겠다는 의도로 허위 임대차 관계를 신고하는 채무자 측의 사정도 이해 못할 바 아니다.
위장임차인은 말 그대로 인위적으로 조작해서 임차인 행세를 하고 있는 것인 만큼 여기저기 조작의 냄새가 나고 위장임차임을 추정할 만한 증거나 정항 또한 도처에 깔려 있는 것이 통상적이다.
전입신고 시부터 장래 경매에 들어갈 것을 예상하고 철저한 계획하에 위장임차인이 만들어지는 경우는 극히 드문 만큼, 경매개시에 임박하여 급조된 위장임차인을 색출해 내기란 과히 어려운 일이 아니다. 아니 애초부터 철저하게 계획되어 있다 하여도 경매절차의 구조상 채무자나 임차인 자신이 통제할 수 없는 영역이 분명 있어 치명적인 증거는 드러나게 마련이다.
1) 위장임차인 색출해 내는 방법
먼저 대항력 있는 임차인을 위장임차인으로 추정할 수 있는 가장 유력한 증거는 임차인의 전입신고일과 확정일자를 받은 일자가 시간적으로 상당히 격차가 있는 경우이다. 특히나 확정일자를 받은 중간일자에 거액의 근저당권이 설정되어 있다면 위장임차인이라는 심증에 한층 무게를 실어도 좋을 것이다.
정상적인 임차인이라면 자신이 전입신고를 최우선순위로 마쳤다는 생각에 안심하고 확정일자 받는 것을 뒤로 미루지는 않는다. 대항력과 별도로 우선변제권를 인정받는 것이 자신의 금쪽같은 보증금을 지키기 위한 확실한 방법이라는 것을 잘 알고 있기 때문이다. 그리고 확정일자는 전입신고 시 임대차계약서를 들고 가서 동사무소 직원에게 날짜가 찍힌 스탬프 도장을 받는 간단한 절차에 불과하다. 그리고 보증금을 지키기 위해서 확정일자를 받아두는 것이 필요하다는 것은 널리 공지된 상식으로 비록 법률에 문외한인 사람들 조차도 전입신고와 확정일자 개념 정도는 분명히 알고 있다.
만약 바빠서 동사무소 갈 시간조차 없었다면 그나마 말이 되겠지만, 일단 전입신고을 위해서 동사무소까지 찾아간 상황이라면 계약서에 확정일자 받는 것은 일도 아닌데 전입신고만 하고 확정일자를 받지 않았다는 것은 아무리 생각해 보아도 비상적인 정황이다.
그리고 요즘은 임대차계약 체결 또한 대부분 공인중개사를 중간에 끼고 행해지고 있고, 공인중개사가 계약서 작성 뿐만 아니라 확정일자까지 받아주는 형국이고 보면, 무지해서 확정일자를 받지 않았을 가능성은 더욱더 희박해진다.
두 번째, 최우선순위로 전입신고가 되어 있는데, 후순위 근저당권자가 은행이고 그 근저당액수가 거액인 경우이다. 은행에서 건물을 담보로 대출해 줄 때는 내규에 따라 정해진 담보비율만큼 대출을 해주고 기타 최우선순위 소액보증금 임차인의 존재 가능성을 고려하여 방 공제(이른바, 방 빼기)를 한 뒤 잔액만큼만 대출을 해준다. 물론 1금융권에서는 대출자의 재량이 많지 않아 내규가 정확히 지켜지는 반면, 저축은행 같은 2금융권은 나름대로 재량의 여지가 있어 담보대출비율이나 방 빼기 없이 채무자의 신용과 거래실적에 따라 고액의 대출을 해주기도 한다. 그렇다 해도 선순위 임차인의 보증금과 대출금을 합산했을 때 감정가 혹은 시세를 넘어서는 만큼 대출해 주는 은행은 어디에도 없다고 보면 틀림이 없다.
결국 각 은행권의 담보대출비율이나 대출금 산정방식 등을 알면 감정가를 현시세로 보았을 때 얼마까지 대출이 가능한지는 충분히 예측 가능하다. 만약 선순위 임차인으로 추정되는 전입신고자가 있음에도 은행이 정상적인 대출을 진행해 주었다면 위 전입신고자는 분명 대항력 있는 임차인이 아니다. 가족이거나 세대원이기 때문에 은행에서는 신경 쓰지 않고 정상적인 대출을 해주었거나 아니면 최소한 무상으로 거주하고 있다는 확인서, 흔히 말하는 ‘무상 임대차 각서’를 징구해 두었을 것이다.
결국 전입신고자가 있음에도 은행권에서 정상적인 대출을 진행했다면 거의 100% 위장임차인이라고 판단하면 된다. 그러나 이 경우 주의할 것은 근저당권자가 은행이 아닌 개인이거나 은행권과 관계없는 기관일 경우에는 위 결론이 반드시 타당하지만은 않다는 점이다.
신용보증금기금 같은 곳은 담보대출을 해주더라도 담보물의 가치뿐만 아니라 채무자 회사의 실적이나 신용도, 자력 등을 종합적으로 고려하여 대출해 주기 때문에 때로는 선순위 세입자가 있어도 거액을 대출해 주는 경우가 있다. 이럴 때는 위 공식만으로 판단할 것이 아닌 만큼, 또 다른 자료를 수집해 좀 더 심증을 보완할 필요가 있다.
그리고 또 하나 주의할 점은 은행이 선순위 세입자가 있는 물건과 또 다른 물건을 공동담보로 제공받아 대출해 주는 경우도 생각해 볼 수 있다. 그럴 때에도 대출액이 커질 수 있는 만큼, 함부로 속단해서는 안 되고 신중하게 접근해야 한다.
세 번째 정황은 바로 소유자가 소유권을 취득하기 얼마 전 혹은 얼마 후에 전입신고가 되어 있는 경우이다. 그런 경우는 대부분 가족일 개연성이 농후하다.
소유권등기 이전에 먼저 가족 중 일부가 들어와 거주하면서 전입신고를 하는 것이 통상이고 소유권등기 직후 전입신고를 하는 경우도 있다. 그러니 주택의 소유자가 변경되는 때를 전후하여 근 시일 안팎에 전입신고가 이루어진 경우는 가족들의 전입신고로 보고 심도 있는 조사를 진행해 볼 필요가 있다.
네 번째 정황은 바로 등기부등보본에서 찾아볼 수 있다. 소유자가 소유권이전등기를 한 이후 임대를 주고 다른 곳으로 이전하면 등기부상으로 소유자가 표시 란에 변동이 발생한다. 즉 소유자의 주소를 변경하면서 변경 원인으로 ‘전거’ 즉 다른 곳으로 거주지를 이전했다는 기재를 하게 된다. 이는 소유자의 신청에 의해서 하기도 하고 다른 자료로 소유자의 주소지가 변경되었을 때 직권으로 정정하기도 한다.
그렇다면 임차인으로 추정되는 자가 전입할 당시에 공교롭게도 소유자가 전거했다면 이 임차인은 위장임차인이 아닐 가능성이 높다. 반대로 임차인이 전입신고를 했음에도 소유자의 주소에 변동이 없다면 그곳에서 계속 소유자가 거주하고 있다고 볼 수 있으므로, 이때에도 의심의끈을 놓아서는 안 될 것이다.
그러나 소유자가 혹시 전거하였다 해도 등기부상 반영되지 않는 경우가 많기 때문에 위장임차인으로 추정하는 데 네 번째 정황은 작은 단서 가운데 하나로 삼아야지, 지나치게 큰 의미를 두어서는 안 될 것이다.
2) 위장(가장)임차인 색출과 명도 방법
다섯 번째, 위장임차인으로 추정되는 선순위 전입신고자가 있으면 법원의 문건접수내역을 확인해 보기 바란다. 법원은 임차인으로 추정되는 자가 있으면 이해관계인으로 보고 임차인 통지서를 비롯해서 경매절차와 관련된 사항들을 공문형태로 다수 송달한다. 그 통지서들은 당연히 경매목적물의 주소지로 송달될 것이다. 진정한 임차인이라면 현재 경매목적물에서 거주하고 있을 테니 말이다. 그러나 간혹 보면 수취인불명, 이사 부재 등의 사유로 도달되지 않는 경우가 있다.
폐문 부재라면 집배원이 거주자를 못 만났을 가능성이 있겠지만 수취인불명이나 이사 부재라면 전입신고자는 임대차와는 무관한 사람일 가능성이 크다는 말이다.
그러나 전입신고자와 건물주 즉, 경매절차의 채무자가 짜고 위장임차인을 작성한 것이라면 임차인에게 송달될 서류들을 채무자 측에서 대신 수령할 수도 있다.
그러니 위장임차인이라고 강력히 추정되는 사안에서 임차인통지서가 도달하여 수령된 것으로 드러나 있다 해도, 의심의 끈을 놓을 필요는 없다.
여섯 번째, 임차인이 주장하는 보증금이 임대차계약을 체결할 당시의 시세와 비교하여 적정한지 검토해 보라. 위장임차인들은 경매개시에 즈음하여 급조되는 경우가 대부분인 만큼 시간이 충분치 않아 치밀하게 준비하기란 당최 어려울 것이다.
사안이 선순위 전입신고가 되어 있음을 기화로 허위의 임대차계약서를 작성하여 권리신고를 한 경우라면 임대차 보증금은 임대차계약 당시인 수년 전 보증금이 아니라 신중한 고민 없이 현재의 보증금을 기재해 넣었을 가능성이 크다.
그러나 알다시피 전세보증금은 매년 증액되는 것이 현실이고 보면, 이러한 사소한 단서 속에서도 위장임차인임을 추론해 낼 수 있는 것이다. 위장임차인이 문제된 사안에서는 특히나 전입신고 일자가 경매개시일보다 4∼5년 앞서는 것이 많은데 이때 신고한 보증금이 현재의 보증금 수준과 비슷하다면 일단 의심부터 하고 볼 일이다. 4∼5년 정도의 시간차라면 전세 보증금에 상당한 격차가 있어야 정상이기 때문이다.
일곱째, 현장으로 달려가 우편함을 한번 뒤적여 보라. 우편함 속의 우편물들에 소유자 우편물이 뒤섞여 있거나, 전입신고자 이외의 사람들에게 온 우편물이 채워져 있다면, 위장임차인이라는 심증은 깊어질 것이다.
자, 이제 선순위 전입신고자가 위장임차인이라는 심증은 굳어진 상태이다. 그렇더라도 심증만 갖고 응찰하는 것은 곤란하고 명확한 물증 하나쯤은 확보해두고 움직이는 것이 여러모로 좋을 것이다.
우선, 대출은행을 찾아가 임대차 내역에 대해 문의해 본다. 십중팔구 선순위전입자는 가족이거나 동일세대 구성원이라는 답을 들을 것이다. 친절한 담당자라면 선순위 전입자가 임대차 관계를 주장할 가능성에 대비하여 ‘무상임대차각서’를 징구해 두었으니 걱정 말고 응찰하라는 조언까지 아끼지 않을 것이다.
다음으로 목적물이 아파트라면 경비실을 찾아가 거주자 명부를 열람해 보면된다. 물론 사생활 침해 혹은 사적인 정보를 이유로 함부로 보여주지 않을 것이다.
다음으로 목적물이 아파트라면 경비실을 찾아가 거주자 명부를 열람해 보면 된다. 물론 사생활 침해 혹은 사적인 정보를 이유로 함부로 보여주지 않을 것이다. 그러나 사람이 하는 일 중에 노력해서 안 되는 일이 있겠는가? 담배나 음료수 박스를 사들고 몇 번이고 얼굴 마주치다 보면 분명 열람할 수 있을 것이다. 거주자 명부는 비상시를 대비하여 실제 거주자의 이름과 연락처 등을 적어놓은 명부인 만큼 현재 건물에 실제 누가 살고 있는가에 대한 중요한 자료이다.
그리고는 관리사무소로 달려가 관리비청구서의 명의자를 알아본다. 분명 전입자 명의는 아닐 것이다. 그밖에 도시가스공사나 전력공사에 공과금통지서의 수령인이 누구인지 알아보는 것도 좋은 방법일 것이다.
가족관계로 추정될 때 가족관계등록원부나 주민등록초본, 등본 등을 떼어볼 수 있으면 금상첨화겠지만 이해관계 없는 입찰단계에서는 불법이므로 조심해야 한다. 그러나 열람의 방법이 아주 없는 것은 아닌 만큼 절실히 필요하면 한번 노력해 보라. 분명 길이 있을 것이다.
마지막으로 현장을 직접 방문해 거주자를 만나보는 방법도 있다. 그러나 문전박대 당할 것은 뻔한 일이고 오히려 소유자나 채무자 측에서 임차인 흉내를 내면서 역정보를 흘리면 혼란스러울 수도 있으므로 직접 방문해서 확인하는 것은 최후의 보루로 남겨 둘 일이다. 자, 이 정도 준비했으먼 이제 응찰해도 문제없다.
요즘은 과거와 달리 위장임차인 물건도 경쟁자가 많아 적정수익을 챙길 만한 가격에 낙찰 받기란 쉽지 않지만, 그래도 운 좋게 낙찰 받았다면 이젠 해결할 일만 남은 셈이다.
위장임차인들은 어차피 돈이라는 목적 달성을 위해 가면을 쓰고 덤비는 사람들이니만큼, 인격적으로 접근할 필요가 없다. 그냥 위장임차인과의 한판 승부라고 생각하고 적절한 회유와 협박으로 협상의 칼자루를 빼앗기지 말아야 한다.
위장임차인에 대한 해법으로 대부분 명도소송이나 임차권 부존재확인소송을 생각하는데 그럴 필요 없다. 증거만 명확하다면 인도명령 절차에서도 간단하게 강제 집행할 수 있는 권원을 받아낼 수 있다.
우선, 낙찰 후 경매기록 열람 및 등사를 신청해 임차인이 제출한 임대차계약서, 권리신고서 등을 유심히 살펴본다. 분명 허술하기 그지없이 작성되어 있을 것인데 혹시라도 이쪽에 유리한 증거라고 판단되면 인도명령 시 증거로 첨부한다.
인도명령 신청 후 결정 전까지 보름에서 한 달 정도의 시간이 걸리는데, 그때까지 마냥 기다리지만 말고 임차인에게 접근해 협상을 시도해 본다. 물론 말이 협상이지 근 시일 내에 집을 비워주지 않으면 형사고소 하겠다고 경고하는 과정이다.
위장임차인에게는 협법상 강제집행면탈죄, 입찰방해죄, 심지어는 사기죄까지 성립할 수 있다. 진정한 임차인이라면 낙찰자에게 당당하게 이사비 등을 요구할텐데, 제 발 저런 위장임차인은 이사비는 말도 못 꺼내고 형사고소만 안 한다면 최대한 빨리 이사하겠다고 쉽게 포기 의사를 내비칠 수도 있다.
그러나 임차인이 쉽게 포기하지 않는 경우고 있다. 그럴 때에는 입찰방해죄를 죄명으로 하는 형사고소장을 작성해서 임차인의 면전에 대고 흔들어 보인다. 계속 버티던 임차인도, 더 이상 협상은 없고 곧바로 고소장 접수하겠다며 발걸음을 돌리는 순간, 여러분의 바짓가랑이를 잡고 늘어지며 선처를 바랄 것이다. 어차피 돈이 목적이었던 만큼 돈만 포기하면 되는 임차인에게 형사고소는 무척이나 두려운 압박 수단이 될 수 있다.
자, 이제 여러분은 위장임차인으로 강력히 추정되는 선순위 임차인이 있는 물건에 응찰하여 성공적으로 명도까지 끝마칠 수 있게 되었다. 도배 장판 새로 하고 여기저기 손도 보고, 나름 깔끔하게 화장하여 매수자를 기다리는 일만 남은 셈이다.