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◆ 부동산지식 천하통일 1000 ◆
70. 상가건물 경매 입찰 시 상가건물 임대차보호법상 대항력의 적용범위는 ?
상가건물 임대차보호법은 상가건물(제3조 제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대해 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과(서울 기준 9억 원 초과, 기타지역 3억 7천만 원)하는 임대차에 대해서는 그러하지 아니하다(상가건물 임대차보호법을 적용 받지 못한다).
즉 상가건물임대차보호법은 사업자등록을 할 수 있는 자연인(외국인 포함)과 법인을 대상으로 한다. 그래서 종교단체, 자선단체, 동창회 등의 친목모임 사무실은 사업자등록을 하지 않으면 이 법의 보호를 받지 못한다.
대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 경우 민법의 임대차에 관한 규정이 적용된다.
상가건물 임대차보호법 제2조 제③항 : 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의 2부터 제10조의 여덟 가지의 규정 및 제19조는 보증금액을 초과하는 임대차에 대해서도 적용한다(대항력은 2015. 05. 13. 이후 계약 및 갱신 시부터 적용).
- 환산보증금액에 상관없이 사업자등록과 점유만으로 대항력을 가지게 되었다. 단, 2015. 05. 13. 이전의 기존 계약이 갱신되지 않고 그대로 유지된 경우, 과거의 규정을 적용받는 다.
대통령령이 정하는 보증금액(2019.04.02.)
① 서울특별시 : 9억 원
② 수도권 과밀억제권역 및 부산광역시 : 6억 9,000만 원
③ 광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시 제외)와 세종특별자치시, 파주 시, 화성시, 안성시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 5억 4,000만 원
⓸ 그 밖의 지역 : 3억 7,000만 원
● 환산보증금 계산 : (월세 × 100) + 보증금
- 상가건물 임대차보호법상의 상가건물이란?
상가건물에 해당하는지 여부는 공부상 표시가 아닌 건물의 현황용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단해야 한다.
단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나 그곳에서 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동ㅇ
함께 이루어진다면 상가건물 임대차보호법 적용대상인 상가건물에 해당한다(대판 2011. 7. 28. 2009다40967).
| 구분 | 환산보증금 내 | 환산보증금 밖 |
| 월세 인상 | 5% 제한 | × |
| 보증금 회수 | 대항력+확정일자 갖춘 경우 후순위 권리자보다 우선변제 |
× |
| 임차권등기명령 | 가능 | × |
| 대항력 | 인도+사업자등록 다음 날 효력발생 | × (2015. 05. 13. 이후 계약 및 갱신 시부터 인도+사업자등록 다음 날 효력발생) |
| 계약갱신요구권 | 2018. 10. 16. 이후 계약 및 갱신 시 최장 10년 (만기 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신요구) |
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| 권리금보호 회수기간 | 임대차기간 종료 6개월 전부터 종료 시까지 | |
| 임대차기간 | 최소1년(임차인은 1년 미만 유효주장가능) | |
| 임대인 해지요건 | 임차인의 차임연체액이 3기의 연체액에 해당하는 경우 등 | |