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◆ 부동산지식 천하통일 1000 ◆
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400. 정비사업 단계별 사업추진 절차
1단계 : 정비기본계획 – 정비구역 지정 – 추진위원회 승인
재개발·재건축 사업의 시작은 “정비기본계획 수립‘이다. 정비기본계획이 수립된 후, 재건축의 경우는 안전진단을 하게 된다. 재건축은 건물이 노후하고 불량할 때 이뤄지기 때문에 그에 따른 건물의 노후·불량 상태를 검사하는 것이다. 반면에 재개발은 안전진단 단계가 없다는 것이다.
그 다음으로는 ‘정비구역 지정’이 이뤄지고, ‘추진위원회’를 구성하고 승인을 받게 된다.
추진위원회는 조합의 전 단계이다. 조합이 설립되기 전에는 조합원이 되기에 적합한 부동산을 가진 예비 조합원을 ‘토지등소유자’라고 하는데, 추진위원회가 승인되려면 토지등소유자의 과반수 동의가 필요하다. 추진위원회 구성에 동의한 토지등소유자는 나중에 있을 조합 설립에 동의한 것으로 본다. 단. 조합설립인가 신청 전에 별도로 조합 설립에 반대의사를 표시한 경우에는 그렇지 않다. 이 단계까지 오는데 2∼3년 정도 걸리게 된다. 이 시기는 재개발·재건축 사업의 진행단계 중 초창기에 해당하므로 아직까지는 가격이 많이 오르지 않은 상황이다. 하지만 사업진행이 무산될 가능성도 내포되어 있다 할 것이다.
2단계 : 조합설립 – 시공자 선정
추진위원회가 승인되면 조합 설립을 위해 주민들에게 조합 설립 동의서를 받게 된다. 조합 설립 동의 요건은 재개발과 재건축이 조금 다른데, 재개발의 경우는 토지등소유자의 4분의 3이상, 토지면적의 2분의 1 이상의 동의를 받아야 한다. 그리고 재건축의 경우는 전체 구분소유자의 4분의 3 이상, 그리고 각 동별로 과반수의 동의를 받아야 한다.
조합설립 동의 요건을 충족하면 추진위원회는 시군구에 조합설립인가 신청을 하게 되고, 특별한 하자가 없으면 조합설립인가가 나오게 된다. 조합설립인가 일부터 30일 내에 조합사무소가 소재할 지역에 법인 등기를 하면 정식 조합이 설립된다. 즉, 이제부터는 법인 성격을 가진 조합이 사업을 이끌게 되는 것이다. 조합이 설립되면 추진위원회는 모든 업무와 자산을 조합에 인계하고 해산하게 된다.
조합이 설립되면 이제 시공사 선정을 하게 된다. 조합은 공개경쟁입찰방식으로 시공사를 선정해야 한다. 즉, 시공사들이 입찰을 하게 되고 그중에서 조합원들의 투표를 통해서 선정하는 되는 것이다.
서울시의 경우에는 그동안 유일하게 사업시행인가 후에 시공사 선정이 이뤄져 왔다(2023년도 하반기부터는 서울시내에서 진행하는 재건축·재개발 사업에서도 시공사 선정 시기가 현행 '사업시행인가 이후'에서 '조합설립인가 이후'로 앞당겨진다). 이는 서울시가 실시하는 공공지원제도에 따른 것이다. 서울시 공공지원 제도란 정비사업의 투명성 강화 및 효율성 제고를 위해 시장군수 또는 자치구의 구청장 및 공공지원을 위탁받은 자가 정비사업의 행정적·재정적 지원을 하는 제도이다. 이때 지자체는 공공지원에 소요되는 비용만 부담하며, 사업비는 기존과 마찬가지로 주민이 부담 하게 된다.
공격적인 투자들은 조합설립총회 때 받은 안내책자를 분석해서 일찌감치 부동산을 매입해 놓기도 한다. 이것은 안내책자만 자세히 살펴보아도 개략적인 사업성 분석이 가능하고 분담금을 예측할 수 있기 때문이다.
하지만 이 시기에는 수익성이 정확히 예측되는 것도 아니고, 사업진행 자체가 중단될 수 있다는 리스크가 존재한다. 따라서 이 시기에는 개략적인 사업성분석과 분담금을 산출해 보면서 일단 추이를 지켜보는 것도 나쁘지 않다.
3단계 : 사업시행인가 – 종전자산 평가 – 분양신청
‘사업시행인가’란 조합이 추진하고 있는 정비사업에 관한 일체의 내용을 시장·군수·구청장이 최종적으로 확정하고 인가하는 행정절차이다. 사업시행인가 과정에서 총대지면적, 용적률, 건폐율, 기부채납 면적, 건축면적 및 평형 구성, 신축 아파트의 세대수, 임대아파트 세대수 등 대부분의 내용이 결정된다.
즉, 사업시행인가가 이뤄지면 본격적으로 사업이 시작된다고 볼 수 있다.
그리고 사업시행인가 고시가 있으면 조합은 종전자산 감정평가를 실시하게 된다. 종전자산이란 기존에 가지고 있었던 자산, 즉 각 소유자별로 가지고 있는 부동산의 가치를 평가하는 것이다. 종전자산이 얼마인지에 대한 감정평가 결과가 나오면 여기에 일반분양가, 사업비 등을 따져보면서 조합원들이 분담해야 할 분담금이 개략적으로 산출된다.
종전자산, 즉 감정평가액이 높으면 새 아파트를 받기 위해 내야 할 분담금도 줄어든다. 따라서 감정평가액이 얼마로 평가되느냐에 따라 세대별로 희비가 엇갈리게 된다.
조합은 사업시행인가 고시가 된 날부터 60일 내에 개략적인 분담금의 내역 및 분양신청 기간 등을 토지등소유자에게 통지하여야 한다. 서울시의 경우에는 시공사와 계약을 체결한 날부터 60일 이내이다.
개략적인 분담금 내역을 통보받았다면, 이제 조합원들이 분양신청을 할 차례이다. 이때는 희망평형만 신청하는 것이지 조합원분양 계약을 진행하는 것이 아니다. 계약은 나중에 이뤄지게 된다. 일단 조합원분양 신청이 완료되어 조합원분양 세대수와 일반분양 세대수가 정해지면 이를 바탕으로 관리처분계획을 작성하는 것이다. 이 과정에서 어떤 사람은 분양을 포기하고 현금청산을 하기도 한다.
투자자들이 가장 선호하는 투자 타이밍은 바로 이 시점이다. 사업시행인가가 이뤄졌다는 것은 중간에 사업이 중단될 가능성이 거의 없어졌다는 뜻이고, 개략적인 분담금이 산출되면서 어느 정도 투자 수익을 예측할 수 있기 때문이다.
4단계 : 관리처분계획 – 이주·철거 – 동호·수 추점 – 착공
‘관리처분계획’이란 정비사업 시행자가 분양신청 기간이 종료된 후에 수립하는 계획을 말한다. 이제 분양신청이 이뤄졌으니 어느 정도 사업성에 대한 자료가 나온 것이므로, 이에 따라 계획을 수정·보완하는 것이다.
이 단계에서는 구체적으로 투자 수익을 분석할 수 있다. 조합원분양을 통한 수익은 얼마나 되고 일반분양을 통한 수익은 얼마나 되는지, 임대아파트는 몇 세대인지가 결정된다. 그리고 추정비례율이 결정되면서 각 조합원별 권리가액이 결정되고, 그에 따라 조합원들의 분담금이 결정된다. 이렇게 기존의 부동산을 어떻게 바꿔서 처분할 것인지에 대한 종합적 계획을 수립하는 과정이 바로 관리처분계획이다.
관리처분계획은 조합원 사이에서 분쟁이 가장 많이 일어나는 단계이기도 하다. 구체적인 추정비율, 권리가액, 분담금이 나오기 때문에 조합원마다 이해관계가 엇갈리고, 조합의 자금운영에도 영향을 미치기 때문이다. 따라서 관리처분계획은 재개발·재건축 사업의 성공 여부를 가늠하는 중요한 단계라고 할 수 있다. 조합은 이렇게 세워진 관리처분계획을 시·군·구에 제출하고 인가를 받게 된다.
이렇게 관리처분계획 인가 과정이 끝나게 되면 이제 본격적으로 철거를 위한 이주가 시작된다. 이주 기간은 통상 6개월에서 1년 정도 잡는데, 이주를 빨리 하여야 철거를 진행할 수 있고 일반분양을 빨리 할 수 있다. 또 그만큼 금융비용이 줄어들기 때문에 조합에서는 이주를 독려하게 된다.
이 단계에서는 이미 수익성이 거의 공개되기 때문에 사실 크게 매력적인 투자 타이밍은 아니다. 하지만 사업 진행이 불확실성이 제거되었기 때문에 실수요자라면 관심 있게 지켜볼 필요가 있다.
5단계 : 일반분양 – 준공 및 입주 – 이전고시 및 청산
이주 및 철거가 완료되면 조합은 착공 신고를 하고, 비로소 일반분양을 할 수 있다. 그에 앞서 2∼3개월 전에 조합원 동·호수 추첨 및 계약이 진행된다. 일반분양이 진행되면 성공적인 분양을 위해 분양대행사에서 여러 매체를 통해 광고를 하게 되고, 실수요자나 분양권 투자자들이 관심을 갖게 된다. 이때는 조합원 입주권 거래가 가장 활발하게 이루어지는 시기이기도 하다. 일반분양 청약에서 떨어진 실수요자와 분양권 투자자들 중에서 조합원 입주권에 관심을 보이는 사람이 있기 때문이다. 특히 입지와 환경이 아주 우수해서 주목받는 단지들은 프리미엄도 많이 붙을 수밖에 없다.
이제 기존 조합원들은 입주를 할 것인지, 아니면 입주권을 매도할 것인지 결정할 시기이다. 입주권을 매도해서 수익을 실현할 수도 있고, 입주를 하고 난 후 나중에 수익 실현을 할 수도 있다.
준공인가가 이뤄진 후 실제 입주가 이뤄지면 몇 개월 내에 이전고시 절차가 진행된다. 이전고시란 공사가 완료되었음을 고시하고, 정식으로 대지를 측량해서 분할하고, 그에 따라 분양받은 사람들에게 소유권을 정식으로 이전하는 절차이다. 그에 따라 분양받은 사람들에게 소유권을 정식으로 이전하는 절차이다. 이전고시가 나야 비로소 건물의 등기가 진행된다. 그리고 마지막으로 사업이 최종 청산되면 재개발·재건축 사업의 모든 절차가 완료된다. 이 모든 절차는 대략 10년 정도 걸린다고 보면 된다. 다만 입주하고 난 후에도 추가부담금 문제나 소송에 휘말려서 이전고시가 몇 년씩 늦어지는 경우도 간혹 발생할 수 있다.