카테고리 없음
부동산지식 천하통일 1000, 토지개발 기초 분야 : 토지개발은 내가 소유하고 있는 토지에는 어떤 건물을 건축할 수 있는지, 또 이 건물에서는 어떤 영업을 할 수 있는지, 그리고 내 땅까지 도로..
by 법학박사 김영길
2023. 7. 8.
◆ 부동산지식 천하통일 1000 ◆
토지개발 어렵다고 생각하지 말고 쉽게 생각해 보자. 내 땅에는 어떤 건물을 건축할 수 있는지, 그리고 그 건물에서는 어떤 영업을 할 수 있는지, 또 내 땅까지 연결된 건축법상 등의 도로가 연결되어 있는지, 이런것을 확인 하는 것이 토지개발 시초이자 끝이다. 그리고 이렇게 간단한 조건이지만, 이 조건을 충족하느냐에 따라 내 땅의 가치는 천지차이로 달라지게 된다. 또한 토지개발로 수익을 만들어 내기 위해서는 이 간단한 공식을 익혀 나가야 한다.
301. 토지개발에 사용되는 부동산 용어의 이해
부동산 규제 관련 법령에서 용어 정의가 너무 어려워서 이를 제대로 이해하지 못하고, 현장에서 잘못 사용하거나, 반대로 법령의 정의보다 더 구체적으로 사용하는 경우도 있다. 특히 현황도로에 관한 용어는 관련법령 및 기관에 따라서 조금씩 다르게 사용하고 있으므로 정확한 이해가 필요하다.
1) 먼저 대지와 대는 다른 용어인데 혼용하고 있다. 대지는 건축법에서 정의하고 있고, 대는 공간정보관리법(구, 지적법)에서 정의 하고 있다.
① 건축법에서 “대지(垈地)”란 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 각 필지(筆地)로 나눈 토지를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 토지는 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 하거나 하나 이상의 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있다고 되어 있기 때문에 ‘대지’란 지목에 구애됨 없이 건축할 수 있도록 허가받은 또는 신고된 특정의 토지라고 이해하여야 한다.
② 대란 공간정보관리법에 의한 28가지 지목 중 하나로써, 영구적 건축물 중 주거·사무실·점포 등의 부지와 국토계획법에 의하여 택지조성 공사가 준공된 토지를 말한다(공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령 제58조 제8호). 그리고 공장용지, 학교 용지, 주유소 용지, 주차장 용지, 창공 용지, 종교 용지. (지목과 관계 없이) 합법적 건축물이 있는 토지, 일부 잡종지(형질변경된 것) 등은 형질이 대와 비슷한 토지이므로 추후 위 건축물 용도가 주거·사무실·점포 등으로 변경되면, 별도허가 또는 전용절차 없이 곧바로 지목이 대로 바뀐다.
2) 또한, 대지와 나대지를 살펴보면, 나대지란 공법상의 제약이나 행정적 규제도 받고 사법상의 제약도 받는 토지로, 건물 등 지상물이 없어 언제라도 최유효이용과 자유로운 이용·수익·처분이 가능한 지목이 “대”인 토지를 말하는데, 실제 현장에서는 개발행위허가로 형질변경이 되지 않았지만, 대지처럼 평평한 토지 또는 지목이 ‘대’가 아닌 건물이 없는 대지까지도 나대지라고 한다. 즉, 두 용어는 개발행위허가의 난이도에 따라 굉장한 차이가 있을 수가 있기 때문에, 토지에 대한 용어의 정확한 개념을 서로 일치시킨 후에 부동산 거래를 해야 안전한 투자가 될 것이다.
3) 대지와 맹지의 차이는, 대지가 지적도의 지목이 도로에 접하지 않으면 맹지라고 생각하는데 그렇지 않고 접도의무를 충족하지 못하는 대지는 맹지이다. 구체적으로 보면 ①건축법 기준(너비, 기능, 종류)에 미달한 도로에 접한 토지 ②건축법 도로가 되지 못한 현황도로(위치 미지정 또는 도로대장에 없는 도로)에 접한 토지 ③아예 도로에 접하지 못한 토지(개발행위 도로를 만들어야 하는 것 포함)등이 맹지이다.
4) 법정도로와 비법정도로의 구분이다. 법정도로는 건축법 제2조 제①항 제11호 가목의 국토계획법, 도로법, 사도법, 그 밖의 관게법령에 따라 신설고시된 도로를 말하고, 반면 비법정도로란 자연적 필요에 의하여 만들어진 현황도로(=사실상도로=관습상도로) 또는 도로관련법으로 관리하지 못하는 도로를 말한다. 다만, 건축법 제2조 제1항 제11호 나목의 도로는 건축법 도로이지만 사유지인 경우에는 지자체가 완전히 관리하지 못하는 애매한 도로이다.
5) 현황도로를 서울시 도시계획 용어사전에서는 ‘도로로 이용은 하고 있지만, 지적도 상에 표기되지 않은 도로’라고 정의하고 있는데, 현황도로에 대한 정의는 각 법령에 따라 다르다. 여기서는 넓은 의미로 ‘아직 건축법(지정)도로가 되지 못한 보행 또는 자동차 통행의 목적으로 누군가에 의해서 만들어진 모든 사실상 도로(통로)’를 말한다. 반면 개설도로란 각종 도로법령 또는 개발행위허가로 신설되는 기반시설인 도로를 말한다.
6) 사실상 도로 또는 사실상 통로란 주로 건축법 및 법원에서 사용되는 용어로써, 건축법 도로가 아닌 ‘실제 이용 상황이 도로’라는 뜻으로 현황도로와 비슷한 개념이다.
7) 관습상 도로는 민법에서 사용되는 용어로써 주민들이 오랫동안 도로로 사용한 경우 배타적 사용수익권의 포기 여부를 가리기 위한 목적으로 사용되는데, 현황도로와 비슷한 개념이다.
8) 공도와 사도, 공로의 구분이다. 공도는 소유권이 국가 또는 지방자치단체에 있고, 사도는 소유권이 개인에게 있다. 그리고 공도는 공법용어이고, 공로는 주민 민법의 ‘일반 공중의 통행로’를 말하는데, 여기서는 ‘토지소유자의 동의 없이 누구나(건축허가 등에) 사용할 수 있는 도로’라는 의미이다.
9) 통과도로와 도로의 차이이다. 통과도로란 그 도로의 지목, 면적, 너비, 허가여부와 상관없이 그 도로가 연속하여 보행과 자동차통행이 가능한 형태로 만들어지고, 그 도로의 양쪽 끝이(법정 또는 비법정의) 다른 도로에 연결된 도로를 말한다. 반면 막다른 도로란 그 도로의 시작 부분은 도로에 연결되어 있으나, 반대쪽 끝은 도로 아닌 지목(사실상 지목 포함)의 토지에 연결되어 더 이상 보행과 자동차통행이 불가능한 상태를 말한다.