부동산지식 천하통일 1000, 토지개발 분야 : 맹지에 진입도로를 연결하여 내 땅의 가치를 높이자

700. 맹지에 진입도로를 연결하여  내 땅의 가치를 높이자

 

일반적으로 맹지는 실수요자는 물론 투자자도 기피하는 대상물이다. 그러나 주변의 땅값에 비해 맹지는 값이 싸기 때문에 후일을 감안한다면 오히려 투자대상으로 유용한 경우가 있다. 즉 멀지 않아 보상이 요구되는 도시지역이라든지, 언젠가 도로개설이 예정되는 임야, 주변의 토지와 합병해 리모델링 가능성이 있는 곳은 오히려 투자가치가 높을 수도 있다. 또한 상속 등 부득이한 사유로 맹지를 취득한 경우, 맹지소유자가 반드시 길을 내야 할 사정이 있다면, 다음과 같은 여러 가지 방법 중의 하나를 택해 길을 낸 후 건축허가를 받을 수 있을 것이다.

맹지에 도로를 내는 방법에는 다음과 같은 여러 가지 실무적인 방법이 있다. 그 중에서 가장 많이 사용하는 것은 도로부지 매입(인접토지 매입(단독 또는 공유 지분)에 의한 사도 개설)과 토지사용승낙(구거의 하천(구거) 점용허가에 의한 도로개설)의 경우이다.

 

맹지의 진입도로용으로 타인의 토지를 매입할 경우에는 폭 4미터 이상이 되도록 하여야 한다. 진입용 도로부분은 후일을 위하여 토지(맹지) 구입시 함께 매입하는 것이 가장 안전한데, 통상은 단독 매입하게 된다.

그러나 내 땅 뒤에 또 다른 맹지가 있다면 공동으로 매입해 지분등기를 하는 방법도 있다. 공유지분으로 매입한다면 영구 사용에 전혀 지장이 없을뿐더러 그만큼 토지구입 비용이 절감될 수 있기 때문이다.

따라서 장래를 대비해 가장 확실한 것은 도로 부지를 공유지분으로라도 매입해 두는 것이 안전하고, 경제적일 수 있다. 후일 이웃 토지의 매입자가 도로 이용을 제한하거나 도로 사용료로 높은 값을 요구할 수도 있기 때문이다.

한편, 토지사용승낙서를 받을 때는 주의할 것이 있다. 법적으로 이 “승낙”은 토지의 “사용대차”(사용료를 내지 않는 경우) 혹은 “임대차”(사용료를 내는 경우)의 동의어이기 때문에 채권계약이라는 사실이다. 예컨대 토지사용승낙을 해 준 지주가 사망한 경우, 도로개설 전에는 그 상속인에 대해 이 사용승낙을 계속해서 주장할 수 없다. 또한 진입도로 쓰는 땅이 매매되어 소유자가 변경된 경우, 종전의 토지사용승낙은 계속적인 효력이 없어서, 새로운 토지 매입자에게 다시 사용료를 내야 한다.

 

1. 건축법상 도로의 요건

 

 

건축법상 건축허가를 받을 수 있는 도로의 요건은 다음과 같다.

건축법상 도로활용	현황도로활용	신설도로활용
국토계획법	도로대장	개발행위도로
도로법	조례도로	국유재산수익
사도법	비도시도	하천점용
기타관련법	지역권설정	구거점용
건축법상 지정	주위토지통행권	공유수면

 

① 도로법 또는 사도법에 의해 개설된 도로이어야 하고, ② 건축허가권자가 건축허가 시 지정·공고한 도로이어야 한다. 그리고 ③ 사람과 차량이 통행할 수 있어야 하고, ④ 지적도(임야도)에 표시되는 지적도상 도로이어야 한다. 또한 ⑤ 지목이 도로이어야 하고, ⑥ 국가 또는 지자체 소유의 공로이어야 하고, ⑦ 실제사용 중인 현황도로 이어야 한다.

 

2. 사도법에 의한 사도 개설

 

“사도”란 토지소유자가 자기 토지의 이익을 위하여 스스로 설치한 도로로서 시장·군수로부터 사도개설 허가를 받은 것이다. 사도는 농지나 임야, 잡종지 등에도 가능하다.

일반적으로 알려져 있는 가장 보편적인 방법은 “매입하려고 하는 토지와 지적도상의 도로” 사이의 이웃 토지소유자의 토지를 매입(도로에 해당하는 부분)하거나 ‘토지사용승낙서를 받아 사도개설허가를 받는 것’이다. 이웃 토지소유자로부터 토지사용승낙서를 받을 수만 있다면 맹지의 단점을 없애는 것이다.

그리고 이 토지사용승낙서를 토지를 매입한 뒤 등기권리증과 함께 보관하여야 한다. 이것은 집을 짓기 위해 건축허가를 받을 때 필요한 기본서류 중 하나이기 때문에 분실해서는 안 된다.

사도법에 의하면 사도를 개설, 개축, 증축, 변경하고자 하는 자는 미리 관할시장 또는 군수의 허가를 받아야 한다. 또한 사도는 설치한 자가 관리를 해야 하며 사도를 이용하는 자에게 사용료를 받을 수 있다.

이러한 사도는 맹지를 공도와 연결해 주는 도로로서 지주의 토지이면서 지목이 “도로”인 땅을 말한다. 한편, 건축허가나 신고시에 시·도지사나 지자체장이 위치를 지정하여 공고한 도로를 사도라고 한다.

 

1) 사도 개설허가 구비서류 및 절차

 

① 사도개설허가신청서, 사업계획서, 위치도, ② 설계도서, 지적도, 토지대장, 토지등기부등본, 국토이용계획확인서, ③ 타인소유의 토지를 사용하고자 하는 경우 그 권한을 증명하는 서류(해당 토지소유자의 토지사용승낙서, 인감증명서).

 

위와 같은 구비서류 첨부하여 시·군·구청 민원실에 제출하면 되는데, 이와 같은 서류 절차가 복잡하다고 생각되면, 인접토지소유자의 토지사용승낙서를 설계사무소 등 민원대행사에 제출하고 처리를 의뢰하는 것이 좋다.

 

사도법

[시행 2019. 1. 19.] [법률 제16001호, 2018. 12. 18., 일부개정]

 

제4조(개설허가 등) ① 사도를 개설ㆍ개축(改築)ㆍ증축(增築) 또는 변경하려는 자는 특별자치시장, 특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)의 허가를 받아야 한다.

 

② 제1항에 따른 허가를 받으려는 자는 허가신청서에 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다. <개정 2013. 3. 23.>

 

④ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항에 따른 허가를 하였을 때에는 지체 없이 그 내용을 공보에 고시하고, 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 사도 관리대장에 그 내용을 기록하고 보관하여야 한다. <개정 2013. 3. 23.>

 

 

2) 인접토지 매입(단독 또는 공유지분)에 의한 사도개설

 

도로로 사용할 토지는 개발행위와 길이에 따라 4미터∼6미터 정도로 폭을 두어야 하고, 경우에 따라서 인접토지소유자와 동시에 도로를 이용하게 된다면 지분으로 공동소유를 하거나 국도나 지방도에 접하는 곳까지 토지를 도로부지로 별도 매입하여야 한다.

 

산 105-7 임

산 105-6 임

산 105-3 임

도 로

 

① 산 105-7 임야를 매입한다고 했을 때, 인접토지소유자에게 사용승낙서를 받아 집을 지으려고 한다면, 인접도로까지 거치는 산 105-6 임야 소유자와 산 105-3 임야 소유자 두 사람에게 토지사용승낙서를 받아서 집을 지을 수 있다.

구 거		도 로
산 105-5 임	산 105-4 임

 

② 산 105-5 임야를 매입하여 집을 지으려고 한다면, 산 105-5번지에 접한 구거 부분에 군청으로부터 구거점용허가를 받아서 구거를 복개하고 길을 내어서 집을 지을 수 있다.

 

③ 도로를 만들려면 도로의 면적 계산이 필요하다.

도로 평수 계산방식 : 평수 = 가로(미터) × 세로(미터) × 0.3025

가로()	세로()	평방미터	평수식	평수
30	4	120	0.3025	36.3

 

위 표처럼 계산을 하면, 3040.3025 = 36평이 된다. 즉 36평에 대한 토지사용승낙서를 받으면 된다. 만약 토지를 매수한다면 36 평만 매입하면 된다. 그리고 도로포장시 평수 역시 위 공식에 맞춰 계산하고 포장 두께 정도만 추가로 계산하면 포장비 산정이 된다.

 

 

3) 구거점용허가로 진입로 개설

 

구거(용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로, 둑 및 그 부속시설물의 부지와 자연의 유수로 생겼거나 있었던 것으로 예상되는 소규모 수로 부지)가 있었던 위치가 지적도상에 남아 있으면 지자체에서 구거점용허가를 받을 수 있다. 구거점용허가를 통해 진입로를 사용할 수 있게 되는 것이다.

구거점용허가를 받기 위해서는 측량사무소의 도움을 받는 것이 시간적, 경제적으로 이익이고, 허가를 득하면 콘크리트관을 매설하고 도로를 포장하는 방식으로 진행하면 도로가 생기게 된다. 허가기간이 길어질 수는 있지만, 공사기간은 짧은 편으로 단기간에 고수익을 낼 수 있다.

설계용역 및 매립 등에 소요되는 공사비용은 지역별로 차이가 있겠지만, 100제곱미터당 약 1천 5백만원∼2천 만원 정도가 소요된다. 100제곱미터의 면적이라면 폭 4미터, 길이 25미터의 도로를 낼 수 있는 면적이다. 이 정도 비용으로 땅의 가치가 바뀌는 것이다.

 

 

◆ 구거나 배수로는 땅에 생명을 주는 통로 ◆

 

건물의 정화조에서 걸러진 오폐수는 배수로를 통해 폐수처리장이나 하천으로 흘러간다. 배수로가 없으면 정화조에서 흘러나온 오수는 갈 곳이 없다. 그래서 배수로가 없으면 건축허가를 받지 못한다.

시골지역에는 배수로가 없는 땅이 무척 많다. 이런 곳에서는 오수가 흘러가는 구거가 공동배수로 역할을 한다. 그만큼 시골의 농지와 산지에서는 구거가 중요한 역할을 하는 것이다.

배수로와 연결되지 않은 땅을 구입한 경우에는 구거를 확보하는 것이 무엇보다 중요하다. 배수로를 확보하는 방법은 구거에 연결되는 땅을 사서 배수관을 묻는 것이다.

 

E 필지	구입하려는 맹지 (A 필지)		구거
F 필지
G 필지
B 필지	현황 도로	C 필지
		D 필지
도 로

 

구거와 멀리 떨어져 있는 땅이라면 상당한 면적의 땅을 매입해야 할 것이다. 그 이유는 배수관로가 묻히는 부분의 땅만을 살 수는 없을 것이기 때문이다. 이러한 경우에도 토지사용승낙서는 유용하다. 토지사용승낙서를 받으면 그 땅 밑에 배수관을 묻을 수 있다.

하지만 토지소유자는 토지사용승낙서에 상당한 대가를 요구할 것이다. 그만큼 구거와 연결된 땅과 그렇지 않은 땅의 가치는 크게 차이가 나는 것이다.

배수관은 도로나 배수시설의 유지 관리에 지장이 없는 장소에 매설하도록 해야 하며, 안쪽 지름이 200㎜ 이상이어야 한다. 이웃 토지소유자들도 건축을 하려는 움직임을 보인다면, 공동으로 구거까지 배수관을 묻거나 토지사용승낙서에 대한 대가를 함께 지불하는 것이 좋다.

 

구거와 멀리 떨어진 농지나 산지를 사려면 계약시 구거확보를 위한 조치를 취해야 한다. 즉 토지매입 시 부동산중개업자에게 구거를 확보해 달라고 주문해야 한다.

그리고 토지 투자자가 경매로 나온 토지물건 중에서 구거가 있는 맹지를 찾아 낼 수 있기 위해서는 시골 지역이나 도시화가 덜 된 지역의 지적도를 떼어 보면 의외로 구거가 있는 땅이 많다. 이런 물건의 맹지가 있다면, 최우선 투자대상지로 보아야 한다. 그리고 구거점용허가로 성공한 투자자가 되기 위해서는 지적도를 유심히 살펴보고, 설계사무소 등의 전문가와 교류를 시작하는 것이 성공의 지름길이다.