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53. 매각부동산에서 전세권의 배당은?
단독주택 등에 전세권이 설정되었다면, 전세권의 효력은 건물부분에만 미치므로 건물의 경매대금에서만 우선 변제받을 수 있다. 하지만 예외적으로 대지지분에 대해서도 배당을 받을 수 있다.
(1) 아파트 등에 전세권을 설정
아파트나 연립다세대 등 집합건물의 전유부분에 설정된 전세권의 경우 그 전세권은 전유부분의 종된 권리인 대지권에 대해서도 그 효력이 미치므로 대지 및 건물의 경락대금 전부에 대해 우선변제를 받게 된다.
(2) 주택에 관해 임대차계약을 체결한 임차인이 자신의 지위를 강화하기 위한 방편으로 따로 전세권설정계약서를 작성하고 전세권설정등기를 한 경우
전세권설정계약서를 임대차계약서로 볼 수 있는지 여부, 계약당사자, 계약목적물 및 보증금액 등에 비추어 동일성을 인정할 수 있어야 한다. 이 경우 전세권의 목적물이 주택이나 상가건물인 경우 임차인이 대항력 요건만 구비하여도 부지의 매각대금에 대한 배당순위도 전세권 등기일자(확정일자)를 기준으로 우선변제를 받을 수 있다. 전세권설정계약서에 날인된 등기접수일자를 확정일자에 준해 해석한다(대판 2002. 11. 8. 2001다51725 참조).
54. 매각부동산의 건물 일부에 전세권이 설정된 경우 전세권자의 배당은?
전세권이(구분소유의 대상이 아닌) 건물의 일부에 대해 설정되어 있는 경우에는 건물 전부에 대한 우선변제권은 있으나 건물 전부에 대한 경매 신청권은 없다. 이런 경우 전세금을 반환받지 못한 건물의 전세권자는 전세금반환청구의 소를 제기해 집행권원을 얻은 다음 건물전부에 대한 강제경매를 신청해 건물 전부의 매각대금(대지의 매각대금 제외)으로부터 우선변제를 받아야 한다.
또한 건물 전체에 전세권을 설정한 경우 보증금을 돌려주지 않으면 별도의 소송절차 없이 바로 법원에 임의경매를 신청할 수 있다.
☞ 전세권자가 제출한 채권계산서를 배당요구로 해석해서는 안 된다. 그러나 가등기권자가 채권신고를 하면 배당요구의 효력이 있다.
55. 매각되는 부동산에서 전세권이 개인 또는 법인의 차이점은?
1, 선순위 전세권인 경우 개인이 주민등록 전입신고를 한 경우 배당과정에서 부족분이 발생하면 매수인이 그 금액만큼 인수해야 한다. 하지만 주민등록이 안 된 경우에는 배당요구를 한 경우 배당에서 부족분 유무에 관계없이 소멸하고, 배당요구를 하지 않은 경우에는 매수인이 전세보증금을 인수한다.
한편, 선순위 전세권이 법인인 경우에는 배당요구 시 배당에서 부족금액 발생 유무를 불문하고 매각 시 소멸한다.
또한 전세권이 후순위일 경우에는 개인과 법인에 관계없이 배당에서 부족분 발생 유무를 불문하고 매각 시 모두 소멸한다.
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