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부동산지식 천하통일 1000 부동산 경매 교육 :
부동산 공부를 왜 하는가? 수익을 만들어 내기 위해서이다. 이론만 열심히 하면 수익이 만들어 지는가? 이론은 실행에 옮기지 않으면 아무런 의미나 가치가 없다. 실행을 통해 수익이 만들어지기 때문이다. 이론과 실행을 통해 더 깊이 있는 부동산 지식을 배워나가야 한다. 이론만 공부를 해나가면 지치게 되어 있다. 학교에서는 이론만 하여도 졸업이라는 선물이 있지만, 부동산 공부는 이론과 실행을 병행하여야 더 멀리 갈 수 있다. 부동산으로 가장 빠르게 수익을 만들어 낼 수 있는 방법이 부동산 경매이다. 부동산은 부동산 경매부터 시작하여 재개발, 재건축, 토지개발, 공장개발로 이어져 나가야 한다. 부동산 경매를 통해 수익이 발생하여야 공부의 깊이도 달라지게 되어 있다.
1. 황금의 가치를 모르는 사람에게 황금을 한 트럭 가져다 준다하여 무슨 의미가 있겠는가?
부동산 지식도 마찬가지이다. 부동산 지식의 가치를 모르는 사람에게 아무리 가치있는 지식을 알려 주어도 아무런 의미가 없게 된다.
황금의 가치이든, 부동산 지식의 가치이든 무엇으로 그 가치를 평가할 것인가? 바로 돈으로 그 가치를 평가하는 것이다. 부동산 지식을 활용하여 많은 수익을 이루어 낼 때 그 지식의 가치를 알게 되는 것이다. 그렇게 하기 위해서는 많은 실행을 통해 그 가치를 직접 느껴 보는 것이다.
2. 그래서 처음 부동산으로 수익을 만들어 내기 위해 부동산 경매를 시작하는 이유는 경매는 자기 자신의 원하는 가격을 정할 수 있는 장점이 있다는 것이고, 기본적으로 안전마진을 확보할 수 있는 장점이 있기 때문이다. 그리고 부동산 경매는 자기 투자금이 몇 백만원만 있어도 실행을 할 수 있는 장점이 있다. 실전 경험을 쌓아 나가면서 투자금을 늘려 나가는 것도 하나의 부동산 경매의 투자전략이라고 보면 된다.
3. 그리고 부동산 경매에 입찰하게 되면 낙찰자가 인수하는 권리가 있는지, 또 말소되는 권리는 어떤 것이 있는지를 체크해보고 입찰하면 안전하다.
먼저 입찰 전에 입찰자가 인수할 권리가 있는지를 판단하는 기준으로 말소기준권리인 압류, 가압류, 저당 및 근저당, 강제경매개시결정등기, 담보가등기, 전세권(전세권자가 경매를 신청하거나 배당을 요구 했을 때만 성립 한다)보다 앞서서 임차인이 전세계약서를 작성하고 전입신고(점유도 필)와 확정일자를 받아 대항력을 유지하고 있는 임차인이 있는지를 확인하면 된다. 또 말소기준권리보다 늦게 임차인이 전입신고를 하였다면 그 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않기 때문에 걱정하지 않아도 된다.
4. 그리고 전입신고를 말소기준권리보다 앞서서 마쳐 대항력이 있는 임차인이 부동산 경매가 시작되니까 보증금을 돌려 받기 위해 법원에서 요청하는 배당요구기일 내에 보증금을 낙찰대금에서 배당받기 위해 배당요구를 신청하였는지를 잘 살펴 보아야 한다. 만약 대항력 있는 임차인이 배당요구 신청을 배당요구기일을 지나서 배당요구를 하였다면 낙찰대금에서 배당을 받지 못하기 때문에 낙찰자가 인수를 하여야 한다. 그리고 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하였는데, 낙찰대금으로 전액 배당을 받지 못한 금액이 있으면 낙찰자가 잔액을 인수하게 된다. 그리고 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하였지만, 확정일자를 받지 않은 경우는 배당을 받지 못하기 때문에 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하게 된다는 것이다.
5. 그리고 임차인이 임대차 계약을 체결하면서 악성 소유자 한테 가장 많이 이용당하는 것이 전입신고와 근저당이 같은 날에 이루어 지는 것이다. 전입신고(상가는 사업자등록 신청)는 주택임대차보호법상 그 다음날 0시부터 대항력이 발생하기 때문에 은행의 근저당 일자와 같은 날에 전입신고가 이루어지게 되면 대항력이 없게 된다(상가건물 임대차보호법상의 사업자등록신청(건물인도)에 따른 대항력도 동일하다).
6. 부동산 경매를 시작하면서 하나 더 중요한 내용은 주택의 소액임차인(주택임대차보호법상 보증금 보호범위 내의 임차인)이나 상가의 소액임차인(상가건물 임대차보호법상 보증금 보호범위 내의 임차인)에게는 최우선변제금을 경매대금에서 1순위로 배당받는다는 것이다.
7. 최우선변제금이 지역별로 다르기 때문에 입찰하기 전에 주택과 상가 임차인의 최우선변제금을 알아 두어야 한다. 그리고 최우선변제금은 소액임차인이면 무조건 배당을 받을 수 있는 것이 아니라, 주택소액임차인 최우선 변제금을 배당 받기 위해서는 주민등록 전입과 건물의 인도가 있어야 하고, 경락기일까지 대항요건을 유지하여야 한다.
8. 그리고 법원의 배당요구종기일 전까지 배당요구신청서를 법원에 제출하여야 배당을 받을 수 있다. 그리고 설정일의 기준은 임대차 계약일이 아닌 담보물건(근저당권, 담보가등기, 전세권 등) 설정일의 기준으로 한다. 그리고 상가임차인의 최우선 변제금은 경매신청 등기전에 건물의 인도와 사업자등록을 마쳐야 한다. 또 환산보증금은 전세의 경우 보증금을, 월세의 경우 보증금+(월세Ⅹ100)으로 계산을 하여 소액임차인의 지역별 최우선변제금 이내에 들어가야 최우선변제금을 낙찰대금에서 배당을 받게 된다.
