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◆ 부동산지식 천하통일 1000 ◆
200. 부동산 경매물건 중에 예고등기 있는 물건으로 고수익 만들기
예고등기제도는 2011년도부터 폐지되어 법 시행 이후부터는 예고등기가 생길 여지는 없게 되었다. 그럼에도 과거에 이미 설정된 예고등기는 예전의 이론 그대로 타당한 만큼 예고등기 공부는 여전히 중요하다.
보통 일반인들은 등기부에 예고등기가 기재되어 있으면, 왠지 마음이 불안해지는데, 그 이유는 소송의 결과에 따라 낙찰자의 소유권이 상실될 수도 있기 때문이다.
그러나 예고등기가 항상 위험한 것은 아니다. 예고등기는 의외로 쉽게 접근할 수 있고, 유치권처럼 해법만 제대로 알고 있으면, 두고두고 고수익을 일구어낼 수 있는 수익 모델이다.
예고등기의 유형에는 소유권말소예고등기와 저당권말소예고등기가 있다. 먼저 소유권말소예고등기란 현재 소유권에 관한 소송이 진행 중이니, 거래 시 주의하라는 법원의 경고이다. 소유권말소소송에서 만약 원고 즉, 소유권말소소송을 제기한 사람이 승소하면 현재 소유자의 소유권은 상실된다.
이러한 법리를 경매에 적용해 보면, 예고등기가 있는 물건을 낙찰 받은 사람은 위 말소소송에서 원고가 승소하게 되면 소유권을 잃을 수 있다는 말이다.
소유권을 잃게 되면, 낙찰자는 경매절차의 채무자와 배당 받은 채권자들을 상대로 하여 부당이득반환소송을 제기하여 매각대금을 회수해야 한다. 배당받은 채권자가 소수이고, 은행 같은 기관이이라면 그나마 고생이 덜하겠지만, 채권자가 다수에, 개인들이라면 원금을 전액 회수한다는 보장은 어디에도 없다. 결국 이러한 위험 때문에, 예고등기가 있는 물건은 사람들이 꺼려하기 마련이고, 결국 최저가는 하염없이 떨어지게 된다. 예고등기만 해결하면 상당히 고수익을 얻을 수 있을 텐테, 예고등기의 발단이 된 소송의 승패를 가늠하기란 말처럼 쉽지 않다. 수많은 경매고수들도 한결같이 예고등기 물건은 ‘소승의 승패를 예측하면 고수익을 낼 수 있다’고만 말하고 있을뿐, 어떻게 소송의 승패를 예측할지에 대한 방법은 제대로 알려주지 않는다.
판사만이 알 수 있는 소송의 결과를 현재의 변변치 않은 정보만 가지고 예측한다는 것은 일반인의 입장에서 볼 때 불가능해 보인다. 그러니 ‘예고등기 물건에서 소송의 승패를 예측하면 고수익을 낼 수 있다’는 말은 그저 신기루를 쫓는 허망한 말처럼 들릴 뿐이다.
예고등기 있는 물건도 그 해법만 제대로 알고 있으면 편안하게 접근할 수 있는 좋은 수익 모델이 된다.
그 해법은 한국부동산연구회 6월 정기회의에서 알려 줄 예정이다.
그럼, 간략하게 공부해 올 수 있도록 기본 내용을 알려 드린다.
먼저, 널리 공지된 해법부터 차근차근 짚어보자, 일단 예고등기가 공지되어 있으면 등기부등본을 꼼꼼히 살펴보길 바란다. 예고등기의 내용이 간략하게나마 기재되어 있을 것이다. 소송의 내용이 소유권이전등기말소소송이라거나 근저당권말소소송이라거나 하는 내용과 소송이 계류 중인 법원과 사건번호도 기재되어 있다. 고수들은 이 정도의 정보만으로도 이 예고등기인지를 추론해낼 수 있다.
먼저 소유권이전등기말소소송이 제기된 경우, 피고가 현 소유자라면 즉, 현 소유자에게로의 소유권이전등기가 무효라는 취지의 소송이라면, 경매신청채권이 어떤 것인지를 살펴보아야 한다. 경매신청이 전 소유자를 상대로 설정한 근저당권이라면 위 예고등기는 낙찰과는 무관한 예고등기이다. 즉, 낙찰자가 낙찰 받은 후에 소송의 승패에 따라서 소유권을 상실당할 염려가 전혀 없다는 말이다.
만약 소송에서 승소하여 소유권이 전 소유자 명의로 회복된다 하여도 전 소유자에 대한 근저당권의 실행으로 경매가 진행된 만큼 경매절차는 그대로 유효하다. 결국 이러한 경우의 예고등기는 소송 내용이 무엇인지 검토할 필요도 없이 응찰해도 된다.
그러나 위 예고등기의 소송이 현 소유자의 소유권을 다투는 내용이고, 경매신청권자도 현 소유자를 상대로 한 채권이라면 위 예고등기는 위험할 수 있다. 현 소유자의 소유권이 소송 결과 무효라고 드러나면 현 소유자를 상대로 한 가압류나 근저당권 등이 전부 효력을 잃게 되기 때문이다. 결국 근저당권자가 엉뚱한 사람의 물건에 근저당권을 설정하여 경매를 진행한 꼴임니, 낙찰자는 낙찰받아 잔금을 납부하여도 추후 소유자의 청구에 따라 소유권을 상실 당할 위험에 놓여 있다.
경매고수들은 이런 경우의 해법 또한 알고 있어 신중한 검토 후 응찰하기도 하지만, 경매중수 이하의 내공을 지녔다면 반드시 피해야 할 경우이다.
또한 예고등기의 내용이 근저당권말소청구일 때 유념할 것은, 말소의 대상이 경매를 신청한 근저당권인 경우에는 말소소송의 결과에 따라 낙찰자가 소유권을 상실당할 위험이 큰 만큼 응찰을 자제하고, 신청채권 이외의 저당권말소소송이라면 안심하고 응찰해도 된다. 이러한 소송유형은 배당절차에서 배당순위를 다투기 위한 목적으로 제기되는 것으로 낙찰자와는 무관한 경우이다.
그리고 앞서 본 신청채권에 대한 말소소송이 진행 중이라 하여도 혹여 다른 채권자에 의하여 중복경매가 신청된 경우에는 별문제 없의니 응찰해도 된다.
예고등기의 대상이 된 말소소송의 내용상 유형을 살펴보면, 소유권이전등기가 원인 무효임을 이유로 제기하는 말소소송, 명의신탁해지를 원인으로 한 말소소송, 진정명의회복을 이유로 한 말소소송의 경우 등이 있고, 이밖에 채권자의 권리를 해하는 행위 즉, 사해행위를 이유로 말소를 청구하는 경우도 있다. 이러한 소의 내용은 등기부에 기재된 사건번호로 대법원 사이트에 들어가 사건검색을 해보면 금방 알아낼 수 있다. 또한 말소소송을 제기하기 전에 처분금지 가처분을 걸어 두는 게 일반적인데, 위 가처분의 피보전 권리를 살펴보아도 대략적인 소송 내용을 짐작할 수 있다. 자세한 소송 자료 없이도 말소소송의 유형과 원고, 피고만 알아도 소송의 승패를 예측할 수 있는 경우가 있는 만큼, 기본적인 정보수집은 매우 중요하다. 현장조사나 주변탐문을 통해 충분한 자료를 수집한 뒤, 전문가에게 승패를 예측해 달라고 요청하면 말소소송의 80% 정도는 명확히 예측할 수 있다. 결국 남들보다 부지런한 발품 팔아 자료수집하고 전문 변호사의 도움을 받아 승패를 예측한다면 일반인들도 누구나 예고등기에서 고수익을 낼 수 있다.
한편 예고등기 있음이 공지된 물건 중에서 예고등기가 등재된 지 2년 이상 경과되었다면 반드시 대법원 사이트의 나의 사건검색에서 승패를 확인해 보길 바란다.
소송이 끝나 승패가 결정되었음에도 미처 정리되지 않고 예고등기가 남아 있는 경우도 많기 때문이다.
또 하나 여러분들에게 수익 모델로 제시하고 싶은 것은 허위유치권처럼 예고등기에도 저가낙찰을 노린 허위예고등기도 있다는 것이다. 어차피 경매 들어간 물건, 채권자들의 희생하에 하염없이 낙찰가를 떨어뜨린 뒤, 측근을 통해 낙찰 받아 수익을 챙기자는 의도인 것이다. 허위유치권자처럼 소유자와 채권자가 짜고 사해행위에 기한 채권자취소소송을 제기한 뒤 예고등기를 촉탁하거나, 아니면 명의신탁약정이 없음에도 있는 것처럼 꾸며서 명의신탁약정 해지에 기한 소유권 말소소송을 제기하기도 한다. 허위유치권을 밝혀냄으로써 고수익을 누릴 수 있듯이 앞으로는 허위예고등기를 밝혀내는 것도 좋은 수익 모델이 될 수 있을 것이다. 그러니 예고등기의 해법에 관해서는 체계적으로 공부해 둘 필요가 있다.