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1. 재개발·재건축사업의 좋은 투자전략은 ?
재개발·재건축사업의 투자금을 산정할 때에는 현재 그 부동산의 순수한 가격과 그 물건에 붙어 있는 P(프리미엄)을 알아야 하고 또 나중에 조합원으로서 부담해야 할 분담금까지 고려해야 한다. 그리고 재개발·재건축이 진행 중인 물건의 특징은 건물이 노후화되어 전세가가 낮게 형성되기 때문에 전세가와 매매가의 차이가 커서 투자금이 많이 들어가는 것이다.
그리고 재개발·재건축 사업은 구역 지정부터 실제 건축, 분양 그리고 입주하기까지 아무리 빨라도 8년 이상은 걸리게 된다. 그리고 재개발·재건축 사업은 도시정비법상의 정해진 단계를 거칠수록 점점 완성품에 가까워져 가고 있기 때문에, 각 단계를 거칠 수록 프리미엄이 계속 붙으면서 가격이 조금씩 상승하게 된다.
그래서 재건축 사업은 초반에 매수하면 투자금이 적게 든다는 장점이 있는 반면에 오랜 시간 묶여 있어야 하고, 후반에 매수하면 진행절차를 거쳐 오면서 붙은 프리미엄으로 투자금이 많이 들어가는 단점이 있는 대신 투자금이 묶이는 시간이 줄어든다는 장점이 있다.
그래서 재개발·재건축사업의 투자를 위해 중요한 것은 어느 단계에 들어가서 어느 단계에 빠져나올 것인지를 결정하는 것이다. 반드시 초기단계에 들어갈 필요도 없고 그렇다고 분양이 이뤄질 때까지 기다릴 필요도 없다. 문제는 타이밍을 잘 판단하는 것이다. 그러기 위해서는 기본적으로 재개발·재건축 사업의 절차를 반드시 알아야 한다. 그리고 큰 욕심을 부리지 않는다면, 초반에 매수하여 몇 단계를 거친 후에 P를 받고 매도하는 것도 좋은 전략이다.
또한, 재개발사업과 재건축사업의 가격상승 차이를 보면, 재개발 사업은 단계가 진행됨에 따라 부동산 가격이 계단식으로 상승하게 되고, 재건축 사업은 기대심리가 미리 선 반영되어서 한 번에 가격이 급등하는 경우가 많다. 그래서 가격이 너무 오른 물건을 매입하게 되면 수익이 적을 수밖에 없게 된다.
2. 서울특별시의 재개발·재건축 정보는 어디서 얻어야 하나 ?
서울특별시에서 진행되고 있는 모든 사업장별 재개발·재건축사업의 진행 상황을 알아보기 위해서는 “정비사업 정보몽땅” 사이트를 이용하면 편리하게 확인할 수 있다.
그리고 재개발·재건축사업의 예정구역정보는 정비예정구역 리스트가 포함되어 있는 인구 50만 이상 도시가 발표하는 지역별 도시기본계획을 참고하여야 한다. 그래서 지역별 도시기본계획을 꼼꼼히 점검하면 미래에 보석이 될 정비구역을 찾아 낼 수 있게 된다.
