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1. 대지권 미등기인 아파트는 입찰 전, 해당 아파트를 분양한 주체에게 대지권 유무를 확인하고 입찰하자.
집합건물(아파트, 다세대, 오피스텔, 근린상가 등)은 법에 의하여 전체 토지를 토지의 소유권 비율로 나누어 대지권형태로 건물 등기부에 기재를 하고 토지등기부는 폐쇠하는 것이 원칙이다. (건물의 소유권 이전에 따라 대지권도 같이 이전하는 형태를 취합니다.)
그래서 대지권 미등기라는 것은 이러한 정리가 되어 있지 않고 아직 토지 등기부가 존재한다는 의미인데, 그 원인으로는 토지의 소유권이 건물 소유권과 같이 이전하지 않는 경우(= 건물 분양자가 원 토지 소유자에게 대금을 지급하지 못하여 여전히 별개의 토지 소유자가 있는 경우)와 소유권(대지권)이 집합건물의 소유권과 일체로 이전하지만 토지 소유권(대지권) 정리의 미비로 같이 정리 되지 못하는 상황이 있다.
경매과정에서는 위의 사항을 사전에 조사하여 대지권이 없으면 건물만 매각하고 대지권이 있으면 일괄 감정하여 같이 매각하는 것이 일반적이다.
대지권등기는 상황에 따라서 개별적으로 등기하기도 하고(단독세대만 안 되어 있는 경우) 추후에 전체 단지 전체가 대지권 등기를 할 때 같이 등기를 하기도 한다. 또, 토지에 공유지분형태로 소유권이 등기되어 있으면 토지의 지분을 이전등기하면 된다.
법원에서 토지 소유권 여부를 조사하는 것이 일반적이지만 간혹 대지권이 없음에도 이를 간과하고 본 건과 같이 처리하는 경우도 있어 주의해야 한다. 이런 경우 낙찰 후 불허가나 허가 취소, 감액이 가능하지만 시간과 노력이 소요된다. 그러나 법원자료 제공의 내용에 따라서는 낙찰자에게 전적으로 위험부담을 지우는 경우도 있으므로 사전에 조사하는 것이 필요합니다.
2. 토지의 소유권이 등기부 상 분양자 앞으로 되어 있으면 대부분 문제가 없다(단 재건축, 재개발의 경우 분담금 미납으로 대지권등기를 거부한 경우에는 낙찰자가 인수하여야 한다.). 또 토지 등기부에 공유지분 형태로 건물 소유자의 등기가 있으면 문제없을 것이다.
3. 현장에서 일반 거래로 문제가 없으면 경매로도 문제가 없다.(따라서 중개업소나, 관리사무실을 통해 대지권 미등기의 사유와 등기 예정 일정을 파악하는 것이 좋다.)
가장 확실한 방법은 집합건물을 분양한 주체에게 대지권 유무를 알아보는 것이다.
4. 위와 같은 경우가 아니라 토지에 대한 권리가 없다면 대지권취득의 비용을 미리 알아보고 입찰하여야한다. (다세대 주택, 근생의 경우 특히 주의, 특수한 경우 토지를 임차한 형태이면 토지사용에 대한 조건 등을 알아보고 이를 입찰에 반영하여야 한다. )