유치권이란? 유치권의 성립 요건?

▶ 유치권이란?

 

유치권이란 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우 그 채권의 변제를 받을 수 있을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 권리로, 유치권의 종류에는 건축업자가 공사한 대금을 받지 못한 경우 그 건물읓 점유해서 공사대금을 받을 때까지 건물인도를 거절할 수 있는 권리, 임차인이 임차목적물에 대하여 지출한 필요비유익비가 있는 경우 이 비용을 받을 때까지 그 유가증권으 교부를 거절할 수 있는 권리가 있다.

 

이중에서 건축업자의 유치권이 가장 많은데, 이 부동산이 경매로 매각되었다면 낙찰자에게 공사대금을 변제받을때까지 부동산 인도를 거절할 수 있는 권리로 낙찰자는 유치채권액을 인수해야 되므로, 유치권이 있는 부동산을 경매로 낙찰받은 사람은 이러한 문제를 해결하기 위해 유치권자와 상의하여 해결하는 방법이 있을 수 있고 서로 협의가 안 되는 경우 법원에 소송을 제기할 수밖에 없으므로, 경매집행기관에 유치권이 선고 되었거나 신고되지 않았으나 현장답사로 알게 된 유치권이 있다면 입찰 전에 유치권의 채권금액을 사전에 계산하고 입찰에 참여해야 한다.

유치권자는 반드시 경매절차에서 권리신고를 해야만 유치권자로 인정받게 되는 것은 아니다. 진정한 유치권자인 경우라면 어느 단계에서 밝힐지는 자유이다. 그래서 입찰 전에 법원기록과 현장답사를 통해 유치권 존재여부를 확인하고, 대금납부하기 전에 즉 낙찰받고 1주일 후에 매각허가결정이 나면 주택을 방문해서 유치권자가 점유하고 있는 자를 확인해야 한다.

 

유치권자는 권리신고를 해도 배당에 참여할 수는 없고, 주택을 점유하면서 낙찰자에게 공사대금채권 등을 받을 때까지 인도를 거절할 수 있는 권리이지만, 공사대금채권을 가압류 또는 본안소송을 거쳐서 확정판결을 받았다면 경매절차에서 배당요구해서 배당에 참여할 수 있고, 배당받지 못한 금액은 그대로 유치권으로 남아 낙찰자에게 주장하게 된다.

 

▶유치권의 성립 요건

 

1. 유치권이 될 수 있는 것은 부동산, 동산 또는 유가증권 등이다. 이들은 등기를 요하지 아니하고 점유하거나 유치하는 경우 유치권이 발생한다.

2. 채권이 유치권의 목적물에 관하여 생긴 것이어야 한다.

①목적물에 직접적인 관계에서 발생 된 채권이어야 하며 목적물 자체에서 발생된 채권이 아니면 유치권이 성립되지 않는다.

②물건 또는 유가증권의 부속물, 부합물, 종물이 되는 경우는 유치권이 되지 못하고 낙찰자소유가 된다. 따라서 채권이 있다가 변제 등으로 소멸되거나 채권이 소멸시효로 소멸되면 유치권이 소멸된다.

 

3. 채권이 변제기에 있어야 한다. 채권이 변제기가 도래하지 않으면 유치권이 성립되지 않는다.

4. 타인의 물건 또는 타인의 유가증권의 점유자야 한다. 타인의 물건 또는 타인의 유가증권을 점유하여야 하고, 점유는 계속되어야 하는 데 직접 점유이든 간접 점유이든 간에 상관없으며 점유 상실 시에는 유치권은 소멸된다.

5. 점유는 적법하게 점유하고 있어야 한다.

① 임차인이 임대차계약이 해지 된 후에도 계속 건물을 점유하여 필요비나 유익비를 지출한 경우 그 상환청구권에 대하여 유치권은 성립되지 않는다.

② 불법행위에 의하여 유가증권의 취득이나 점유시에 유치권을 인정하지 않는다.

③ 유치권 양도시 피담보채권의 양도와 물건의 인도가 수반되어야 유치권이 성립된다.

 

6. 유치권 발생 배제의 특약이 없어야 한다. 유치권의 발생을 배제하는 특약이 있는 경우 유치권이 인정되지 않으므로 이러한 특약이 없어야 한다.

 

7. 유치권자은 경매기입등기 전에 성립되어야 한다.

① 경매는 경매개시기입등기 이전에 발생된 채권이면서 점유개시도 이 압류효력 이전부터 점유를 하고 있어야 한다.

② 경매개시결정기입등기가 경료되어 압류효력이 발생한 후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금채권자에게 그 점유를 이전함으로서 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우 그와 같은 점유의 이전은 압류의 처분금지효에 저촉되므로 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절 차에서 매수인에게 대항할 수 없다(대법 2008다70763판결).