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유튜브 채널 【부동산지식 천하통일(4대 천황)】에서 강의하는 부동산투자기술 1000에서 150.
150. 수익형 부동산 목표수익률과 예상 입찰가 산정 방법은?
수익형 부동산은 주로 월세를 받는 상품이므로 매입 전에 목표수익률이 있어야 한다. 즉 시세와 원하는 수익률에 따라 입찰 가격이 달라지는 것이다.
사람마다 목표수익률은 다를 수밖에 없다. 누구는 정기예금 금리보다 높으면 좋겠다고 하고, 누구는 공실·세금·관리 리스크 등을 고려하여 예금 금리의 두세 배 이상의 수익률이 나오길 원한다.
정답은 없다. 하지만, 부동산 경매투자에 처음 입문하면서, 너무 높은 수익률을 목표로 한다면 패찰을 거듭하게 된다.
안정적인 투자자가 되기 위해서는 상가, 오피스텔 등 부동산 종류별로 목표수익률을 다르게 배정하고, 서울, 수도권, 지방 등으로 나누어 목표수익률을 계산하는 것이 좋다. 예를 들어 강남오피스텔의 목표수익률은 4%, 수도권 지식산업센터 목표수익률은 5% 이상, 지방 상가는 6% 이상으로 잡고, 부동산 경기의 상승과 하락의 변화에 따라 수익률을 조정해 나가는 방식이면 안정적인 투자를 할 수 있다.
입찰가를 자신 있게 써낼 수 있는 근거는 입찰 대상의 시세(매매가, 임대가)에 대한 확신이다. 이런 기준이 명확하고 해당 부동산의 평균 수익률을 제대로 안다면, 현재 시장 참여자들의 심리적 마지노선이 보이게 된다. 자기 자신의 욕심을 얼마나 내려놓느냐에 따라 낙찰의 기회는 자주 찾아 오게 된다. 경매 물건 하나에서 자신이 원하는 수익 모두를 만들어 내려고 할 것이 아니라, 수익의 맛을 천천히 느껴 나가는 것이 중요하다.
자신의 기대수익에 마진을 붙여 입찰가를 산정하면 되지만, 처음에는 마진을 조금만 붙이고 산정하는 게 좋다. 특히 초보일수록 패찰이 연속되면 멘탈을 다시 잡고 열심히 조사하는 게 쉽지 않다.
아파트 시세 조사는 쉽게 하는 사람들이 많지만, 상가, 지식산업센터 등 수익형 부동산의 시세 파악에 어려움을 겪는 사람들이 많다. 이런 경우 다음과 같은 방법으로 대략적인 입찰가를 산정해 볼 수 있다.
수익형 부동산 예상 입찰가 산정은 임대 보증금 5,000만원에, 월세 200만원의 상가에 입찰할 경우(목표수익률 6% 가정)
(200만원 × 12/0.06) + 5,000만원 = 4억 5,000만원을 1차 기준으로 정하고, 물건의 위치, 동선, 공실 위험, 금리 수준, 예상 보유기간 등을 고려하여 최종 입찰가를 정하면 된다.