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◆ 부동산 경매 하루만에 끝낸다 ◆
1. 부동산 경매의 90%는 하루만 공부하여도 입찰하는데 문제없는 평범한 물건이다.
일반인이 부동산 경매를 평범하게 하기 위해서는 말소기준권리만 배워도 입찰하는데 문제 없다.
2. 경매낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않기 위해서는 임차인이 전입신고(점유 포함)를 말소기준권리(저당권, 근저당권, 가압류, 압류, 담보가등기, 최선순위 전세권자가 경매신청(배당요구)를 한 경우)보다 하루라도 늦게 신고하여야 임차인의 보증금을 인수하지 않는다.
3. 만약, 임차인이 전입신고(점유 포함)를 말소기준권리보다 하루라도 빨리 신고하였다면 임차인의 보증금을 인수하게 된다. 단, 임차인이 확정일자를 받은 상태에서 배당요구종기일 이내에 배당요구를 신청한 경우에는 임차인의 보증금을 인수하지 않을 수 있으나, 임차인이 배당요구를 하여도 낙찰대금에서 보증금 전액을 배당받지 못한 경우에는 보증금 잔액을 낙찰자가 인수하여야 한다. 그래서 낙찰자는 임차인의 전입신고 일자와 확정일자(확정일자를 받아야 배당신청 시 배당을 받을 수 있다)를 확인하고 입찰하는 것이 아주 중요하다.
4. 또한 임차인의 전입일자가 말소기준권리(저당권, 근저당권, 가압류, 압류, 담보가등기, 최선순위 전세권자가 경매신청(배당요구)를 한 경우)일자보다 앞서는지, 늦는지 꼭 확인하고 입찰하여야 한다.
그리고 법원의 배당요구종기일 이내에 배당요구를 하였는지를 확인하는 것이 아주 중요하다. 그리고 대항력 있는 임차인이 배당요구를 신청하지 않으면 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하게 된다.
5. 그리고 상가건물 임대차보호법이나 주택임대차보호법상에서 소액임차인의 보증금을 보호하는 제도가 있다. 임차인의 보증금이 모두 보호되는 것이 아니라, 법에서 정해진 환산보증금 범위 내에 들어가야 보호를 받을 수 있다.
6. 아래에서 소개하는 근린상가의 임차인이 상가건물 임대차보호법상의 소액보증금을 보호받으려면 환산보증금으로 65,00,000원이내이어야 한다. 이 경매물건 임차인의 환산보증금은 보증금20,000,000원 + (월세2,000,000원 x 100) =220,000,000원이라서 상가건물 임대차보호법상 보호받을 수 있는 보증금 금액 65,000,000원을 훨씬 상회하기 때문에 이 경매물건의 임차인은 보증금 보호(최우선변제금)를 받지 못하는 것이다.
