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▶재개발·재건축 용어 개념
▶비례율 : 재개발·재건축 사업성을 나타내는 지표. 100보다 높을수록 사업성이 좋다고 본다. 구하는 방법은 일반분양 수입과 조합원분양 수입을 합한 ‘종후자산평가액’에서 ‘총사업비’를 빼고 이것을 다시 조합원들이 종전에 보유하고 있던 자산들의 평가액 총합인 ‘종전자산평가액’으로 나눈다.
비례율 = (종후자산평가액 – 총사업비)/종전자산평가액×100
▶ 종후자산평가액 : 사업이 완료된 후 이 사업장이 가지게 된 전체 자산의 총액이다. 조합원분양 수입에 신축아파트와 상가 등의 일반분양 수입을 합한 금액.
종후자산평가액 = 조합원분양 수입 + 일반분양수입
▶총사업비 : 사업을 진행하는 데에 들어간 비용의 총액. 공사비(시공비)와 기타사업비 (금융비용, 보상비, 기타비용 등)의 합으로 이루진다.
총사업비 = 공사비(시공비) + 기타사업비
▶종전자산평가액 : 조합원들이 종전에 보유하고 있던 자산들, 즉 현재 소유한 토지 및 건축물들의 감정평가액을 모두 합한 것
▶감정평가액 : 절차에 따라 감정평가사에 의해 평가된 종전자산의 평가금액.
▶권리가액 : 조합원들이 주장할 수 있는 권리의 가치. 감정평가액에 비례율을 곱한
금액.
권리가액 = 감정평가액 × 비례율
▶조합원분양가 : 조합원들에게 분양하는 아파트의 분양가격. 사업비에 따라 달라지지만 통상 일반분양가보다 10%∼20% 정도 저렴하게 책정된다.
▶일반분양가 : 조합원에게 분양하고 남은 아파트를 일반에게 분양할 때의 아파트 분양가격.
▶분담금 : 조합원들이 조합원분양을 받기 위해 추가로 부담해야 할 금액. 조합원분양가 에서 권리가액을 빼서 계산한다.
분담금 = 조합원분양가 – 권리가액
프리미엄, 분담금, 수익률의 삼각관계
아파트를 구입하는 방법에는 여러 가지가 있다.
첫째는 부동산중개사무소를 통해 매수하는 방법이다.
둘째는 경매나 공매를 통해 낙찰 받는 방법이다.
셋째는 분양권을 사는 것이다. 대부분의 아파트는 준공되기 전 일반분양가보다 준공된 후 일반매매의 시세가 오르는 편이다. 그래서 신축 아파트를 일반매매로 사는 것보다 분양받는 것이 조금 더 저렴하다. 이렇게 형성되는 프리미엄 수익을 얻기 위해 전문적으로 분양권에 투자하는 사람도 있다. 단, 아파트를 분양받기 위해서는 일정한 자격을 갖추어야 하며, 입지가 좋은 곳은 청약 경쟁률이 높기 때문에 분양을 받기가 쉽지 않는다.
그중에서 우리가 다루고 있는 재개발·재건축 투자는 분양권과 밀접한 관련이 있다. 분양권 투자가 시세보다 저렴한 일반분양가로 새 아파트를 얻는 방법이라면, 재개발·재건축 투자는 그보다 더 저렴한 조합원분양가로 새 아파트를 얻는 방법이다. 그래서 그만큼 수익이 더 큰 것이다.
그런데 조합원분양가로 아파트를 분양받기 위해서는 조합원 자격을 얻어야 하는데, 이를 위해서는 조합원자격을 가질 수 있는 물건을 매입해야 한다.
조합원분양가와 일반분양가의 차액을 생각하라
프리미엄을 생각해야 하는 이유는 이것이 수익률에 영향을 미치기 때문이다. 대부분 조합원분양가는 일반분양가보다 10%∼20% 저렴한 편이고, 일반분양 이후에 아파트 시세가 조금씩 오르는 편이다.
투자 수익 = (매도가-조합원분양가)-프리미엄 = (매도가4억원-조합원분양가3억 원)-4,000만원(프리미엄) =6,000만원
만약 이 아파트의 시세가 일반분양가보다 더 오르고, 더 비싼가격에 매도한다면 투자 수익은 그만큼 커질 것이다.
일반분양가가 높으면 분담금이 줄어든다.
또 하나 중요하게 고려해야 할 것은 분담금이다. 재개발 지역에 감정평가액이 6,000만원(프리미엄은 4,000만 원으로 총 매입가는 1억원) 하는 빌라를 소유하고 있는 ‘갑’이 조합원분양을 받고 싶은 아파트의 가격은 3억 원이다. 이렇게 되면 ‘갑’은 2억 4,000만 원의 돈이 추가로 필요하게 되는데 이 돈이 바로 ‘분담금’이다.
그리고 일반분양가가 높을수록 조합원의 분담금이 줄고, 반대로 일반분양가가 낮거나 미분양이 되면 조합원의 분담금이 늘 수 있다. 그 이유에 대해서는 다음 장에서 후술하기로 한다.
참고로 재개발·재건축 사업에서는 이 분담금을 낼 여력이 안 되는 조합원들을 위해 주로 집단대출이라는 것을 활용한다. 아파트 담보대출과 같은 형식이지만 조합원들이 집단으로 대출받기 때문에 상대적으로 조건이 까다롭지 않다.