재개발구역에서 주택 1채로 아파트 2채를 받을 수 있나? 또 토지 1 필지로 아파트 2채를 받을 수 있나? 도시정비법상의 원 플러스 원 제도란 ?, 재건축사업에서도 가능한가?

◆ 재개발구역에 소유한 토지 또는 주택으로 1+1으로 아파트 2채를 받으려면 어떤 요건을 갖추어야 하나? 

 

주거전용면적이나 비례율이 반영되지 않은 가격이 기준요건을 충족하면 1주택을 더 받을 수 있는 자격이 된다. 그러나 조합에 따라 받지 못할 경우도 있고 평형을 다양하게 받는 경우도 있다.

 

어느 재개발구역에서 조합원 갑과 을이 있는 경우 갑은 대지가 30㎡인 단층 주택(주거전용면적 20㎡)을 보유한 반면, 을은 대지가 120㎡인 2층 주택(주거전용면적 140㎡)을 보유하고 있다. 이 경우 갑과 을은 공히 아파트 1채를 받게 된다.

'을'로서는 좀 억울할 수 있다. 갑 보다 대지가 4배, 주택 면적으로는 7배나 되는데도 갑과 마찬가지로 아파트를 1채 받기 때문이다. 이를 보완하기 위해 등장한 것이 '원 플러스 원'이다. 도시정비법 ‘제76조 제1항 제7호 다’에 이와 관련한 내용이 규정되어 있다.

 

도시 및 주거환경정비법 ( 약칭: 도시정비법 )

 

[시행 2023. 7. 18.] [법률 제19560호, 2023. 7. 18., 일부개정]

 

제76조(관리처분계획의 수립기준) ① 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다. <개정 2017. 10. 24., 2018. 3. 20., 2022. 2. 3., 2023. 6. 9.>

 

3. 너무 좁은 토지 또는 건축물이나 정비구역 지정 후 분할된 토지를 취득한 자에게는 현금으로 청산할 수 있다.

 

6. 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.

 

7. 제6호에도 불구하고 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다.

 

가. 2명 이상이 1토지를 공유한 경우로서 시ㆍ도조례로 주택공급을 따로 정하고 있는 경우에는 시ㆍ도조례로 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있다.

 

나. 다음 어느 하나에 해당하는 토지등소유자에게는 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있다.

 

1) 과밀억제권역에 위치하지 아니한 재건축사업의 토지등소유자. 다만, 투기과열지구 또는 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따라 지정된 조정대상지역(이하 이 조에서 “조정대상지역”이라 한다)에서 사업시행계획인가(최초 사업시행계획인가를 말한다)를 신청하는 재건축사업의 토지등소유자는 제외한다.

 

다. 나목1) 단서에도 불구하고 과밀억제권역 외의 조정대상지역 또는 투기과열지구에서 조정대상지역 또는 투기과열지구로 지정되기 전에 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 경우에는 양도인과 양수인에게 각각

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라. 제74조제1항제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다. 다만, 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 제86조제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거나 전매를 알선할 수 없다.

 

마. 과밀억제권역에 위치한 재건축사업의 경우​에는 토지등소유자가 소유한 주택수의 범위에서 3주택까지 공급할 수 있다. 다만, 투기과열지구 또는 조정대상지역에서 사업시행계획인가(최초 사업시행계획인가를 말한다)를 신청하는 재건축사업의 경우에는 그러하지 아니하다.

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재개발사업에서 입주권 부여의 대원칙은 1조합원 1입주권이지만,  예외적으로 주거전용면적 또는 가격의 범위를 충족하면 2주택을 받을 수 있다.

먼저 면적은 종전 주택의 주거전용면적을 말한다. 예를 들어 1층 근린생활시설 50㎡, 2층 주택 50㎡인 상가주택을 소유한 조합원의 경우 1+1을 받기 위한 면적을 계산할 때는 1층 근린생활시설을 제외한 주거전용면적인 50㎡만 면적으로 산정한다. 종전 주택의 주거전용면적 범위란 순수 주거전용면적이므로 공급받을 1+1의 주택 면적의 합이 건축물대장상 주택 연면적의 범위 내에 있어야 한다.

다음은 가격요건인데, 가격이란 비례율을 반영하지 않은 종전자산평가액 기준일을 주의해야 한다. 즉, 공급받을 1+1의 조합원분양가를 합한 가격이 종전자산평가액의 범위 내에 있으면 된다. 그러나 2주택을 공급받을 경우 +1 주택은 주거전용면적 60㎡ 이하여야 하며, 소유권이전고시 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 상속을 제외하고는 주택을 전매(매매, 증여나 그밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다. 조합에 따라 조합원 특별제공 품목이 없을 수도 있고 조합원분양가 적용을 받지 못할 수도 있으므로 해당 조합에 확인해야 한다.​