재개발 투자

 

Spicy

아티스트

aespa

앨범

MY WORLD - The 3rd Mini Album

발매일

2023.05.08

 

재개발 투자란

 

재개발 투자의 본질은 첫 번째가 자신이 투자하고자 하는 바로 현재 시점에서 보상마진의 크기를 구하는 것이다. 이 보상마진은 내가 얻는 수익의 크기이면서 동시에 해당 재개발 사업지가 과대평가되었는지 과소평가되었는지 측정하는 판단 기준이 된다.

두 번째 본질은 해당 재개발 구역에 투자할 때 생기는 기간 리스크와 사업 리스크를 측정하는 것이다. 그런데 기간 리스크는 투자자가 통제할 수 있는 영역이 아니다. 재개발 구역에 투자한 후 아파트가 완공되는 시점까지 주변 부동산 시세의 등락에 따라 변동되는 보상마진이 기간 리스크이기 때문이다. 그러므로 재개발 투자의 두 번째 본질은 자신이 투자하는 재개발 구역의 사업 리스크를 측정하는 것이다.

 

사업 리스크를 최대한 정확하게 측정하는 방법은 해당 사업지에 생기는 주요 이슈와 해당 재개발 구역의 사업이 진행되는 과정을 꼼꼼히 살펴보는 것이다. 만약 특별한 문제가 있어 사업이 계속 지연되고 있다면 그 원인이 무엇이고, 이 문제를 해결하기 위해 조합에서는 어떠한 노력을 하고 있는지 등을 확인해야 한다. 투자자는 사전 임장과 현장 답사를 통해 많은 정보를 캐내고 검증하기를 반복하면서 스스로 판단하는 능력을 키워야 한다.

 

재개발 투자를 어려워하는 사람들이 많다. 그러나 재개발 투자는 어려운 영역이 아니다. 익숙하지 않을 뿐이다. 사람들은 대부분 익숙하지 않으면 어렵다고 생각한다. 재개발 투자를 하기 전에 먼저 재개발 투자의 본질을 이해해야 한다. 본질을 정확히 알면 그다음 알아야할 기술적인 지식은 책이나 강의를 통해 얼마든지 습득할 수 있다.

 

「도시 및 주거환경정비법」, 각종 시·도조례, 입주권 전매제한 등 각종 규제에 관한 지식도 재개발 투자에 매우 중요하다. 그러나 이런 지식은 부동산 정책이나 시장 상황에 따라 얼마든지 바뀔 수 있다. 그래서 어떤 상황에서도 적용할 수 있는 재개발 투자의 본질을 스스로 공부하고 임장하며 몸소 체득해야 한다. 아무리 훌륭한 전문가도 당신이 원하는 재개발 지역의 보상마진과 사업 리스크를 대신 확인해 줄 수는 없다. 반드시 투자자가 직접 알아내야 한다.

 

세월이 흐르면 사람도 늙고 자연도 변한다. 우리가 사는 도시 또한 노후화하기 마련이다. 사람이 사는 도시는 생물과 다르게 그냥 방치되는 법이 없이 계속 진화한다. 낡고 오래된 건축물은 전면 개발 방식이든, 재생 방식이든 더 좋은 환경으로 다시 태어날 수밖에 없다. 이렇게 도시가 계속 변화하는 한 투자의 기회는 항상 존재한다. 이것이 내가 여러분에게 재개발 투자 공부를 게을리하지 말라고 당부하는 이유이다.