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정답과 해설, 부동산 실전 경매지도 1000 문제 30. 부동산 경매물건에 선순위 가등기가 설정되어 있는 경우 권리분석으로 틀린 것은?
by 법학박사 김영길
2023. 12. 27.
정답과 해설, 부동산 실전 경매지도 1000 문제 30.
부동산 경매물건에 선순위 가등기가 설정되어 있는 경우 권리분석으로 틀린 것은?
문제를 풀고 문제의 이론을 기반으로 하여, 실전 경매물건에 대해 권리분석 하시오.
1. 부동산 경매물건에서 가등기담보 등에 관한 법률이 제정되기 이전(1983. 12. 31.)에 경료 된 가등기는 말소되지 않는 소유권이전청구권가등기라고 보고 권리 분석하여야 한다.
2. 가등기담보 등에 관한 법률이 제정된 이후에 설정된 가등기는 소유권이전청구권가등기인지, 담보가등기인지 입찰자가 판단해야 한다. 담보가등기도 등기부에는 소유권이전청구권가등기로 표시되기 때문이다.
3. 법원에서는 가등기의 순위를 불문하고 가등기권자에게 담보가등기 여부를 배당요구종기일까지 소명하라고 하고 있다. 그래서 입찰자는 선순위가등기가 있는 물건에 대해 매각물건명세서의 비고란과 법원문건접수내역을 확인해 채권신고여부를 확인해야 한다.
4. 가등기가 담보가등기인지 여부는 당해 가등기가 실체상 채권담보를 목적으로 한 것인지 여부에 의해 결정되는 것이 아니라, 당해 가등기의 등기부상 원인이 매매예약으로 기재되어 있는지 아니면 대물변제예약으로 기재되어 있는지에 따라 결정된다.
5. 부동산 경매물건에서 가등기권자가 배당요구종기일까지 채권신고를 한 경우 담보가등기로 간주되어 말소기준등기가 되어 배당을 받고 말소된다.
6. 가등기권자가 가등기에 기해 경매를 신청한 경우 담보가등기로 간주되어 말소기준등기가 되며 배당을 받고 소멸된다.
7. 선순위 가등기권자의 채권신고가 없는 경우 법원은 일단 순위보전을 위한 가등기로 보아 처리한다. 그리고 매각물건명세서에 선순위 가등기 인수될 수 있음을 경고하는 문구를 기재하게 된다. 따라서 권리분석 시에는 소유권이전청구권가등기로 간주하고 가등기 원인일을 확인해야 한다. 그리고 등기원인일이 10년 이내이면 아쉽지만 참여를 포기하는 게 좋다. 반면에 등기원인일이 10년이 넘었거나 입찰시점에는 10년이 넘지 않았지만, 명도시점에서 10년이 넘을 것 같으면 입찰을 긍정적으로 검토해 보는 게 좋다.
8. 경매물건의 가등기가 보전하는 소유권이전가등기청구권인 경우 이는 채권적 청구권이므로 이를 행사할 수 있는 때인 매매예약완결일로부터 10년의 시효완성으로 소멸하게 되는 것이 원칙이다. 따라서 선순위 가등기일지라도 가등기 설정 이후 10년이 지났다면 매수인은 소유권에 기한 방해배제청구로서 그 가등기권리자에 대해 본등기청구권의 소멸시효를 주장해 그 가등기의 말소를 구할 수 있다.
9. 선순위 가등기가 있는 경매물건에서 매매예약완결권의 기산일은 매매계약 체결일이지 접수일이 아니다. 즉, 권리분석에서는 접수일이 기준일이 되나 가등기의 소멸시효를 따질 때에는 둥기원인, 즉 매매예약일이 기준일 된다.
10. 부동산 경매물건을 낙찰 받았는데, 선순위 가등기권자가 목적부동산을 인도받아 점유하고 있는 경우 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 진행되지 않는다. 이때 점유는 직접점유든 간접점유든 불문하고 소멸시효가 진행되지 않는다. 만일 점유자가 도중에 점유를 상실하면 그로부터 10년이 지나야 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 완성된다.
11. 선순위 소유권이전청구권가등기가 제척기간 10년이 경과했다면 이미 효력이 소멸된 가등기로 볼 수 있다. 그러나 가등기의 효력이 소멸했다는 사정만으로는 완전한 소유권을 취득할 수 있다고 장담할 수 없다. 우선 가등기의 효력이 소멸했더라도 등기부상 가등기는 여전히 남아 있다. 이 경우 낙찰자가 이 가등기를 등기부에서 말소시키기 위해서는 가등기권자의 협조가 필요하고, 만약 가등기권자가 협조하지 않는다면 소송을 통해 제척기간의 경과를 원인으로 가등기의 효력이 소멸했음을 주장해 판결을 받아야 비로소 가등기를 말소할 수 있다.
또한 만약 제척기간 내에 매매계약이 완결되지 못한 것이 아니라 완결됐음에도 본등기를 하지 않은 상황이라면 낙찰자는 소유권을 잃게 될 수도 있다.
12. 담보가등기를 경료한 토지를 인도받아 점유하는 경우에는 담보가등기의 피담보채권(예, 대여금채권)의 소멸시효가 중단된다. 담보가등기의 피담보채권이 시효로 소멸하면 대상 토지의 소유권이전등기청구권의 소멸시효 중단 여부와 관계없이 담보가등기와 그에 기한 소유권이전등기가 말소된다.
정답 : 4번, 12번
해설 :
4. 가등기가 담보가등기인지 여부는 당해 가등기가 실체상 채권담보를 목적으로 한 것인지 여부에 의해 결정되는 것이지, 당해 가등기의 등기부상 원인이 매매예약으로 기재되어 있는지 아니면 대물변제예약으로 기재되어 있는가 하는 형식적 기재에 의해 결정되는 것이 아니다(대법원 1998.10.7. 98다1333).
12. 담보가등기를 경료한 토지를 인도받아 점유하는 경우라도 담보가등기의 피담보채권(예, 대여금채권)의 소멸시효가 중단되지 않는다. 담보가등기의 피담보채권이 시효로 소멸하면 대상 토지의 소유권이전등기청구권의 소멸시효 중단 여부와 관계없이 담보가등기와 그에 기한 소유권이전등기가 말소된다.