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근린(상가) 주택의 건물 등기부상의 근저당 일자와 토지 등기부상의 근저당 일자가 다른 경우에서 배당 순서를 정확히 알아 두자. 그리고 근린(상가)주택에서 임차인의 보증금 보호는 주택은 주택임대차보호법상의 보호를 받게 되고, 점포(상가)는 상가건물 임대차보호법상의 보호를 받게 된다. 그리고 소액임차인의 최우선변제금 또한 마찬가지이다.
예상 낙찰가에서 건물과 토지에서 배당되는 금액 계산 방법
◆ 경매물건의 감정가 대비 건물가액과 토지가액의 비율 ◆
1. 감정가액 1,340,990,420원
① 건물 감정가 719,799,920원(건물531,849,920원+제시외건물및기타 포함 187,950,000 원)
② 토지 감정가 621,190,500원
2. 근린상가 감정가 대비 건물 감정가와 토지 감정가의 비율
①건물 감정가 719,799,920원 / 감정가액1,340,990,420원 = 53.7%
②토지 감정가 621,190,500원 / 감정가액1,340,990,420원 = 46.3%
◆ 예상낙찰가 800,000,000원 ◆
1. 건물 800,000,000원 × (건물 감정가 719,799,920원 / 감정가액 1,340,990,420원) = 429,413,907원
2. 토지 800,000,000원 × (토지 감정가 621,190,500원 / 감정가액 1,340,990,420원) = 370,586,092원
토지 배당은 낙찰가에서 토지 배당 비율에 해당 하는 금액에서 배당하고, 건물은 낙찰가에서 건물 배당 비율에 해당 하는 금액에서 배당하기 때문에 800,000,000원에 낙찰 시 토지근저당권자는 370,586,092원에 해당 금액에서만 배당을 받게 된다. 물론 낙찰가에서 경매비용은 0순위로 공제 된다는 것은 기본이라 별도로 설명을 하지 않는다.
건물등기부상의 근저당일자와 토지등기부상의 근저당일자가 다른 경우, 배당순서에 따라 낙찰자가 인수하는 금액이 다르게 된다.
배당순서는 토지등기부상의 근저당일(2019.06.26)에 따라 (주)다진엔피엘대부가 제일 먼저 배당을 받게 되고, 그 다음으로는 토지등기부상의 근저당일과 건물등기부상의 근저당일(2020.07.24)의 사이에 있는 임차인의 보증금을 배당받게 된다. 그리고 그 다음 순으로 건물등기부상의 근저당일자(2020.07.24)에 따라 (주)다진엔피엘대부가 배당을 받게 된다.
※ 옥션원의 배당표에서 임차인 이충환의 보증금 200,000,000원은 인수라고 표시 되어 있지만, 인수하지 않고 낙찰가액에서 건물에 배당되는 금액에서 배당을 받아 가게 되기 때문에 인수하지 않아도 되는 금액이다.
그래서 이 경매물건에서 임차인의 보증금을 인수해야 하는 금액은 약 50,000,000원 정도가 된다.
