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2023년 9월 7일 부동산지식 천하통일 1000 재건축 분야 교육 내용 : 재건축사업 예정지에 있는 상가에서 '상가쪼개기'를 한 경우 그 상가를 매수하여도 분양자격이 주어지는가?
재건축사업에서 상가조합원은 상가를 받는 것이 원칙이지만, 최근에는 아파트를 받을 수 있도록 산정비율을 낮게 하는 사업장이 많아지고 있어 현재 추세라면 주요 재건축단지의 상가조합원이 아파트를 받을 가능성이 커지고 있다.
재건축에서 상가를 소유한 조합원은 새로 짓는 상가를 받는 것이 원칙이지만, 재건축 과정에서 상가를 아예 짓지 않기로 하여 상가가 없거나, 권리가액(상가조합원분양가-종전자산평가액)이 조합이 정한 요건을 충족할 경우 아파트를 받을 수 있다.
상가조합원이 아파트를 받기 위해서는 재개발의 경우, 기존 상가의 권리가액(종전자산평가액 비례율)이 신축아파트의 최소분양가보다 클 경우, 재건축은 권리가액(상가분양가 – 종전자산평가액)이 신축아파트의 최소분양가에 산정 비율을 곱한 금액보다 클 경우 아파트를 받을 수 있다.
여기서 중요한 것은 ‘산정비율’이다 이는 상가만 소유한 조합원이 아파트를 받을 수 있는지를 좌우하는 숫자를 말하는데 통상적으로 1.0이다. 신축아파트 최소분양가에 산정비율을 곱한 값보다 상가의 가치가 커야 새 아파트를 받을 수 있다는 의미이다. 따라서 보통 상가 소유자들은 어떻게든지 산정비율을 낮추려고 한다.
예를 들어 설명하면, 서울 목동 아파트의 상가를 소유하고 있는 김목동의 권리가액은 10억원이다. 이 목동 아파트가 재건축을 통해 새 아파트로 탈바꿈하고, 가장 작은 59타임의 분양가가 12억원일 경우, 분양가에 곱하는 산정비율이 1이면 김목동은 새 아파트 가치(12억 원)보다 상가의 가치(10억 원)가 더 작아 아파트를 받을 수 없다. 그러나 조합 정관을 변경하여 그 비율을 0.1로 낮추면 새 아파트의 가치는 1억2,000만 원이 되므로 아파트를 받을 수 있게 된다.
요즘은 전국적으로 재건축단지 곳곳에서 상가쪼개기 뿐만 아니라 상가조합원이 아파트를 분양받기 위해 산정비율을 낮추고 있어서 대부분의 사업장이 상가조합원들 요구대로 가는 형국이다. 예를 들어, 은마아파트 상가조합원의 권리가액이 3억원이고 제일 작은 25평형 분양가가 19억원(평당 7,700만 원)인 경우, 산정비율이 100%이면 권리가액이 분양가 19억 원에 턱없이 부족해 아파트를 받을 수 없다. 그런데 이 비율을 10%로 낮추면 아파트값은 1억 9천만 원이 되어 권리가액 3억 원인 상가조합원이 아파트를 받을 수 있게 된다. 따라서 상가조합원이 아파트를 받기 원한다면 대부분 받을 수 있을 것이다.
최근 부산 재건축시장에도 핫이슈가 등장했다. 2022년 한 법인이 재건축 예정지인 해운대 대우마리나1차 지하상가 1실을 사들인 후, 약3평 크기로 123실로 쪼개어 팔고 있기 때문이다. 유튜브까지 동원해 여기저기 광고하고 있어 부동산에 조금만 관심이 있는 사람이라면 다 알고 있을 정도인데, 쪼갠 상가를 매수하면 아파트를 받을 수 있다는 것이다.
이 상가는 상가쪼개기로 기존 53실어던 상가가 현재 175실로 늘어났다. 전체 상가의 70% 이상이 전용면적 9.02㎡에 불과한 지하상가인 셈이다. 전체 175실 중 지하상가가 123실이라는 말인데 현행법으로는 지하상가 소유자 123명의 동의 없이는 재건축이 불가능할 것으로 보인다. 상가도 1개 동으로 보아 동별 동의율 요건 50% 이상이 되어야 재건축이 가능하기 때문이다. 게다가 재건축이 진행된려면 상가조합원들의 요구대로 산정비율 역시 낮춰줄 수밖에 없어 보인다.
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도시 및 주거환경정비법 ( 약칭: 도시정비법 )
[시행 2023. 7. 18.] [법률 제19560호, 2023. 7. 18., 일부개정]
제35조(조합설립인가 등)
③ 재건축사업의 추진위원회(제31조제4항에 따라 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우에는 토지등소유자를 말한다)가 조합을 설립하려는 때에는 주택단지의 공동주택의 각 동(복리시설(상가)의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다) 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외한다)와 주택단지의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 받아 제2항 각 호의 사항을 첨부하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 한다.
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