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부동산지식 천하통일 1000, 재개발 교육 내용 :
재개발구역에서 과소토지로 분양자격(아파트)을 받는 것이 법적으로는 가능하다. 하지만 여러 요건을 충족하여야 한다.
투자자 김수영은 부산 수영구 한 재개발구역 토지 30㎡를 매수하여 분양자격을 갖추었지만, 현금청산자가 되었다. 무주택자였던 투자자 김수영은 재개발 투자에 관심이 많았지만, 투자금액이 많이 들어가다보니 항상 망설이고 있었다. 그러던 어느 날 공인중개사사무소로부터 자투리 토지를 매입하면 투자금도 적고 분양자격도 받을 수 있다는 말을 듣고, 재개발구역에 나온 토지 30㎡를 매입하게 되었다.
그럼 투자자 김수영이 매입한 토지에 분양자격이 나오려면 투자자 김수영은 어떤 요건을 갖추고 있어야 하는지 살펴보자. 이 토지는 30㎡이므로 과소토지에 해당하여 정상적으로는 분양자격이 나오지 않지만, 부산은 20㎡∼60㎡ 미만인 과소토지의 경우 다음 네 가지 요건을 갖추면 분양자격이 나오게 된다. 즉, ‘① 해당 토지가 1필지일 것, ② 분할된 경우, 분할등기 완료 시점이 권리산정기준일 이전일 것, ③ 지목 및 현황이 도로가 아닐 것. 마지막으로 ⓸ 사업시행인가일로부터 공사완료고시일까지 세대원 전원이 무주택자일 것’
부산광역시 도시 및 주거환경정비 조례
[시행 2022. 12. 28.] [부산광역시조례 제6804호, 2022. 12. 28., 일부개정]
제37조(재개발사업의 분양대상 등) ① 영 제63조제1항제3호 단서에 따라 재개발사업으로 조성되는 대지 및 건축시설 중 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로 한다.
1. 종전 건축물 중 주택(기존무허가건축물로서 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한 자
2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전 토지의 총면적이 「부산광역시 건축 조례」 제39조의 규모 이상인 자. 다만, 법 제77조에 따른 권리산정 기준일 이전에 분할된 1필지 토지로서 그 면적이 20제곱미터 이상인 토지(지목이 도로이며, 도로로 이용되고 있는 경우를 제외한다)의 소유자는 사업시행계획인가 고시일 이후부터 법 제83조제3항에 따른 공사완료 고시일까지 분양신청자를 포함한 세대원(세대주 및 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우에 한정하여 분양대상자로 할 수 있다.
3. 분양신청자가 소유하고 있는 종전 토지 및 건축물의 가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자
4. 사업시행방식이 전환되는 경우 전환되기 전의 사업방식에 의하여 환지를 지정받은 자. 이 경우 제1호부터 제3호까지의 규정은 적용하지 아니할 수 있다.
그래서 투자자 김수영은 분양자격 요건을 갖추었는지 4가지 요건을 체크해 보기로 했다. 첫째, 반드시 1필지여야 한다. 해당 물건에 대한 등기부등본과 토지대장을 확인해 본 결과 1필지여서 문제가 없었다. 둘째, 해당 토지가 분할된 경우, 분할등기 완료시점이 권리산정기준일 이전이어야 하는데, 해당 토지는 분할된 경우가 아니고 처음부터 1필지여서 문제가 없었다. 셋째, 지목 및 현황이 도로가 아니어야 한다고 해서 먼저 지목을 살펴 봤더니 도로였지만, 현장에 가보니 도로가 아닌 대지로 사용하고 있어 역시 문제가 없었다. 마지막으로, 사업시행인가고시일로부터 공사완료고시일까지 세대원 전원이 무주택자이어야 된다고 해서 적용해 봤더니, 투자자 김수영은 본인뿐만 아니라 세대원 전원이 무주택자여서 본 토지를 매입 후 아파트가 다 지어질 때까지 무주택 상태를 유지하면 되기 때문에 역시 문제가 되지 않았다.